France : quelles sont les villes où les prix immobiliers sont les plus chers en 2025 ?
Points essentiels
- Paris reste la ville la plus chère de France avec un prix moyen dépassant les 11 000 €/m²
- Les villes de la Côte d’Azur et les stations balnéaires haut de gamme figurent parmi les marchés les plus onéreux
- Les grandes métropoles régionales connaissent également une forte hausse des prix
- L’écart se creuse entre le marché parisien et celui des autres grandes villes françaises
- Le phénomène post-Covid de « l’exode urbain » a ralenti, mais continue d’influencer les prix dans certaines villes moyennes bien connectées
Le marché immobilier français poursuit sa mutation en 2025, avec des disparités de prix toujours plus marquées entre les différentes régions. Si l’inflation et la hausse des taux d’intérêt ont ralenti le marché dans certaines zones, les villes les plus prisées continuent d’afficher des prix au mètre carré particulièrement élevés. Découvrons ensemble le classement des villes où l’immobilier est le plus cher en France cette année.
| Rang | Ville | Prix moyen au m² |
|---|---|---|
| 1 | Paris | 11 580 € |
| 2 | Neuilly-sur-Seine | 10 340 € |
| 3 | Saint-Jean-Cap-Ferrat | 10 120 € |
| 4 | Saint-Tropez | 9 910 € |
| 5 | Lyon | 5 780 € |
| 6 | Nice | 5 650 € |
| 7 | Bordeaux | 5 320 € |
| 8 | Cannes | 5 280 € |
| 9 | Annecy | 5 210 € |
| 10 | Aix-en-Provence | 5 150 € |
| 11 | Lille | 4 380 € |
| 12 | Toulouse | 4 270 € |
| 13 | Nantes | 4 260 € |
| 14 | Montpellier | 4 180 € |
| 15 | Strasbourg | 4 020 € |
Le top 15 des villes les plus chères en France en 2025
1. Paris : 11 580 €/m²
La capitale française conserve sans surprise sa première place au classement des villes où l’immobilier est le plus cher. Avec un prix moyen de 11 580 €/m², Paris continue de creuser l’écart avec les autres villes françaises. Les arrondissements centraux (1er, 4ème, 6ème, 7ème) atteignent même des sommets avec des moyennes dépassant les 15 000 €/m² dans certains quartiers prisés.
2. Neuilly-sur-Seine : 10 340 €/m²
Limitrophe de Paris, Neuilly-sur-Seine maintient sa position de deuxième ville la plus chère de France. Son cadre résidentiel haut de gamme, sa proximité avec le quartier d’affaires de La Défense et ses nombreux espaces verts continuent d’attirer une clientèle fortunée, prête à débourser en moyenne 10 340 €/m².
3. Saint-Jean-Cap-Ferrat : 10 120 €/m²
Cette presqu’île de la Côte d’Azur, connue pour ses somptueuses villas et son cadre idyllique, affiche un prix moyen de 10 120 €/m². Destination prisée de l’ultra-luxe international, Saint-Jean-Cap-Ferrat voit ses prix soutenus par une demande étrangère toujours très présente.
4. Saint-Tropez : 9 910 €/m²
Le célèbre village de pêcheurs devenu station balnéaire de renommée mondiale continue d’attirer les acquéreurs fortunés. Avec un prix moyen de 9 910 €/m², Saint-Tropez conserve son attrait exclusif, notamment grâce à sa marina emblématique et son art de vivre méditerranéen.
5. Lyon : 5 780 €/m²
Première grande métropole régionale du classement, Lyon affiche un prix moyen de 5 780 €/m². La capitale des Gaules bénéficie d’un marché immobilier dynamique, porté par son attractivité économique et sa qualité de vie. Les quartiers de la Presqu’île et du 6ème arrondissement restent les plus onéreux.
6. Nice : 5 650 €/m²
Avec un prix moyen de 5 650 €/m², Nice confirme son statut de ville chère. La Promenade des Anglais et les quartiers situés sur les collines comme Cimiez ou Mont Boron tirent les prix vers le haut, soutenus par une demande locale et internationale constante.
7. Bordeaux : 5 320 €/m²
La capitale girondine affiche un prix moyen de 5 320 €/m². Après une période de forte hausse suivant l’arrivée de la LGV, le marché bordelais s’est stabilisé mais reste à des niveaux élevés, notamment dans le triangle d’or du centre historique.
8. Cannes : 5 280 €/m²
La ville du Festival maintient sa position parmi les villes les plus chères avec un prix moyen de 5 280 €/m². Le secteur de la Croisette et les quartiers résidentiels comme La Californie continuent d’attirer une clientèle internationale fortunée.
9. Annecy : 5 210 €/m²
La « Venise des Alpes » s’inscrit durablement parmi les villes les plus chères de France avec un prix moyen de 5 210 €/m². Son cadre exceptionnel entre lac et montagnes, sa proximité avec Genève et sa qualité de vie en font une destination prisée, notamment pour les résidences secondaires.
10. Aix-en-Provence : 5 150 €/m²
La cité provençale affiche un prix moyen de 5 150 €/m². Son patrimoine historique, son climat et son cadre de vie continuent d’attirer une clientèle aisée, notamment dans le centre historique et les quartiers résidentiels comme Mazarin.
11. Lille : 4 380 €/m²
La capitale des Flandres présente un prix moyen de 4 380 €/m². Portée par son dynamisme économique et universitaire, Lille voit ses prix progresser régulièrement, en particulier dans le Vieux-Lille et les quartiers rénovés comme Euralille.
12. Toulouse : 4 270 €/m²
La ville rose affiche un prix moyen de 4 270 €/m². Le marché toulousain, soutenu par le secteur aéronautique et spatial, reste dynamique, notamment dans l’hypercentre et les quartiers prisés comme Saint-Georges ou Les Chalets.
13. Nantes : 4 260 €/m²
La métropole bretonne historique présente un prix moyen de 4 260 €/m². Son attractivité économique et sa qualité de vie continuent d’attirer de nouveaux habitants, créant une tension sur le marché immobilier, particulièrement dans le centre-ville et l’île de Nantes.
14. Montpellier : 4 180 €/m²
La capitale languedocienne affiche un prix moyen de 4 180 €/m². Son dynamisme démographique et économique, ainsi que sa proximité avec la Méditerranée, maintiennent la pression sur les prix, notamment dans l’Écusson (centre historique) et les quartiers Antigone et Port Marianne.
15. Strasbourg : 4 020 €/m²
La capitale alsacienne et européenne ferme ce top 15 avec un prix moyen de 4 020 €/m². Les quartiers centraux comme la Neustadt et la Petite France restent les plus recherchés et les plus chers de la ville.
Tendances et perspectives du marché immobilier français en 2025
L’évolution des prix dans les villes les plus chères de France reflète plusieurs tendances de fond :
- La résilience des marchés premium : Malgré un contexte économique incertain, les villes les plus prisées continuent d’afficher des prix élevés, soutenus par une demande solide.
- L’attrait continu pour les zones côtières : Les villes du littoral, notamment sur la Côte d’Azur, conservent leur attractivité, avec une prime au bord de mer qui se maintient.
- Le dynamisme des métropoles régionales : Les grandes villes comme Lyon, Bordeaux ou Nantes continuent de voir leurs prix progresser, portées par leur attractivité économique et leur qualité de vie.
- L’impact de la qualité de vie : Les villes offrant un cadre de vie agréable, comme Annecy ou Aix-en-Provence, voient leurs prix soutenus par une demande croissante.
Pour les acquéreurs, il reste essentiel de bien étudier le marché local avant tout investissement, les disparités de prix pouvant être importantes même au sein d’une même ville. Les quartiers en transformation et les zones bien desservies par les transports restent généralement les plus prometteurs en termes de valorisation à moyen terme.
Malgré un léger ralentissement du marché immobilier français, les villes les plus attractives continuent d’afficher des prix élevés en 2025, confirmant la segmentation croissante du marché immobilier national et l’importance des facteurs locaux dans la formation des prix.
