Le taux d’usure peut-il s’appliquer à une SCI ?
Les prêts immobiliers individuels sont soumis à un taux d’usure. Les banques ne doivent pas dépasser les taux légaux pour accorder un financement. Une structure juridique de type SCI mise en place pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers ne permet pas de se protéger par des taux usuraires.
Une SCI n’est pas un simple consommateur !
Le Cour de cassation a jugé infondée la plainte des associés d’une SCI qui estimaient que le taux d’emprunt utilisé pour financer l’achat d’un bien immobilier par cette structure était trop élevé. Leur SCI a été créé pour gérer leur patrimoine personnel. Ils ont demandé à la banque prêteuse le remboursement des intérêts perçus car le taux d’emprunt était supérieur au taux d’usure applicable aux prêts immobiliers aux particuliers.
Le Cour de cassation rappelle que les prêts immobiliers accordés pour une SCI sont inclus dans le prêt aux personnes morales exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Le taux d’usure n’est applicable qu’aux découverts de compte. Ce taux est beaucoup plus élevé que les taux légaux qui sont autorisés pour les prêts immobiliers aux ménages. Le taux d’usure sur les découverts bancaires des particuliers et des entreprises est de 15%. Les prêts immobiliers aux particuliers sont soumis à des taux maximums de 3% selon le type de prêt (fixe, variable, relais) ou la durée du prêt.
Pour mémoire, les taux exigibles sont déterminés chaque trimestre par la Banque de France. Ils sont basés sur les moyennes des prêts accordés au cours du trimestre précédent. Le taux est ensuite majoré d’un tiers. La SCI ayant été créé dans le but de gérer un patrimoine personnel, les associés se sont considérés comme des consommateurs. Ils ont cru à tort que la législation relative aux taux usuraires sur les prêts immobiliers pouvait s’appliquer à leur situation. Ils n’étaient cependant plus des consommateurs puisqu’ils étaient associés dans une société familiale SCI.
La jurisprudence a montré que SCI n’a pas la qualité de consommateur et qu’il ne peut prétendre à la protection offerte par le code de la consommation. Un consommateur est une personne physique agissant à titre personnel. Un SCI inscrit au registre du commerce et des sociétés, qu’il s’agisse d’une entreprise familiale ou non, n’est pas considéré comme un client.
SCI et le crédit immobilier
Le droit des sociétés civiles
Le SCI est régi par les dispositions communes applicables à toutes les sociétés énoncées aux articles 1832 et suivants du Code civil. Une SCI est une société civile et ne peut pas exercer d’activité commerciale. Elle est créée dans le but de gérer, de posséder et d’acquérir des biens immobiliers. Si elle acquiert des biens dans le but de les revendre, l’SCI pourrait être requalifiée en marchand de biens. Les associés seraient alors soumis à l’impôt sur les sociétés au lieu de l’impôt sur le revenu.
La SCI est composée d’au moins deux personnes : un gérant et un associé. Elle permet à plusieurs personnes de se partager la propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle est utilisée pour organiser une succession, éviter l’application des règles relatives à l’indivision, et transmettre un patrimoine aux bénéficiaires tout en réduisant le montant des droits de donation ou de succession.
Pour devenir associé, une personne doit faire un apport à la société avec un ou plusieurs biens immobiliers ou de l’argent. En cas de déficit, les dettes du SCI sont indéfiniment dues aux associés et aux gérants. C’est donc une entité et non une personne. Ainsi la SCI ne peut pas bénéficier de prêts bonifiés pour les particuliers comme le PTZ pour l’achat de la résidence principale. Les banques ne proposent pas non plus de conditions particulières pour les SCI. Chaque associé doit suivre les règles de solvabilité, d’endettement, et fournir une garantie (hypothèque/caution) pour les achats immobiliers directs.
Cependant, la banque devra prendre des précautions supplémentaires car le SCI n’est disponible que pour ses associés. Chaque associé est conjointement et solidairement responsable du ou des prêts SCI. Chaque associé accepte d’honorer le prêt sur ses biens personnels. Comme tout prêt immobilier, le prêt à SCI doit être couvert par une assurance emprunteur. Le contrat n’est pas souscrit au nom de la SCI, mais au nom des associés. Les personnes physiques sont couvertes pour les risques de décès ou d’invalidité. Les revenus des associés sont généralement utilisés pour déterminer les quotités d’assurance.
