La Société Civile Immobilière (SCI)
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme sociale ayant pour but de permettre de gérer un patrimoine immobilier (en détenant un ou plusieurs biens) et de bien préparer sa transmission. Sous la structure d’une SCI, les associés peuvent mettre en commun plusieurs biens immobiliers pour en partager les bénéfices, tirer parti des économies qui peuvent être réalisées, et contribuer ensemble aux éventuelles pertes. Cet article présente les différentes formes de SCI, les avantages et les inconvénients d’avoir recours à ce type de structure, ainsi que le fonctionnement de la SCI.
Qu’est-ce que la Société Civile Immobilière ?
La Société Civile Immobilière est considérée comme une personne morale. Elle a pour but d’acquérir, gérer et transmettre le patrimoine immobilier. La SCI concerne uniquement les projets immobiliers portés par au moins 2 personnes. La SCI est de nature juridique.
Lorsque la Société Civile Immobilière est utilisée pour gérer le patrimoine immobilier d’une famille, on parle de SCI familiale. La Société Civile Immobilière peut aussi être utilisée par des individus n’ayant aucun lien familial et souhaitant entamer ensemble des projets immobiliers professionnels, tels que la construction ou l’acquisition d’ensembles immobiliers. Dans ce cas, la Société Civile Immobilière prend la forme d’une SCI d’attribution. La Société Civile Immobilière permet également de réaliser des investissements locatifs.
La Société Civile Immobilière peut être formée à n’importe quel niveau de maturité du projet immobilier. Il est possible de créer la SCI avant d’acquérir le bien immobilier dont il est question. Le bien immobilier est par la suite acquis par la société, soit par le biais d’un emprunt bancaire, soit par les apports en numéraires provenant des associés.
La Société Civile Immobilière peut aussi être créée par des personnes détenant déjà ensemble un patrimoine immobilier. Ces propriétaires lancent une SCI et affectent les immeubles au capital social de la SCI (apport en nature), et font acheter les biens immobiliers par la SCI grâce à des emprunts ou des apports en numéraire. Dans tous les cas, les biens appartiennent à la société, qui est une personne morale distincte de ses associés.
Les différents types de Société Civile Immobilière
Il existe 3 formes de Sociétés Civiles Immobilières.
La SCI familiale
Ce type de Société Civile Immobilière permet aux membres d’une même famille (parents, enfants) d’acquérir et de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Un couple marié peut aussi créer une Société Civile Immobilière pour sa résidence principale. La SCI familiale est automatiquement créée dès lors que les associés sont unis par des liens familiaux. La Société Civile Immobilière familiale fonctionne de la même façon qu’une SCI classique : les associés votent les décisions importantes et valident les comptes, et un gérant est nommé.
La SCI professionnelle
Cette forme de Société Civile Immobilière est particulièrement avantageuse pour ceux ayant décidé d’acquérir leurs locaux professionnels. La SCI professionnelle devient alors propriétaire des locaux qui hébergent l’entreprise. C’est la société qui prend la dette à la place des associés et le locataire (l’entreprise appartenant aux associés de la SCI) verse un loyer à la SCI. Ce montage, qui permet aux associés d’éviter de contracter une dette personnelle tout en étant indirectement propriétaires des locaux, offre des avantages comptables et patrimoniaux intéressants.
La SCI Construction Vente (SCCV ou SCICV)
C’est la forme de Société Civile Immobilière à privilégier si l’on souhaite construire un projet immobilier qui sera aussitôt revendu (et dont l’objectif est de réaliser une plus-value).
Les avantages d’une SCI
La Société Civile Immobilière offre des avantages au niveau de la gestion, de la fiscalité et de la transmission de patrimoine, en comparaison avec la société commerciale ou l’indivision.
La SCI est gérée obligatoirement par un gérant. Selon la loi, le gérant d’une SCI doit effectuer tous les actes dans l’intérêt de la société. Cette méthode de gestion est similaire aux sociétés commerciales. Si nécessaire, les statuts de la Société Civile Immobilière peuvent limiter les pouvoirs du gérant.
Cela procure un avantage majeur en gain de temps et réduit quasiment à néant les risques de blocage des décisions, ce qui n’est pas le cas avec l’indivision. Si les associés mécontents de la SCI ne trouvent pas d’accord, il leur suffit de céder leurs parts dans la société (tandis que l’indivisaire peut obliger la vente d’un bien indivis).
Sous le statut SCI, la société a deux potions en matière de régime fiscal, elle est soit soumise à l’impôt sur le revenu, soit elle a l’option possible et irrévocable d’être soumise à l’impôt sur les sociétés. Lorsqu’elle est imposée sur le revenu, la Société Civile Immobilière est dite “transparente”: chaque associé déclare sa part de dividendes issue du patrimoine immobilier (notamment les revenus locatifs après déduction des frais d’exploitation) lors de sa déclaration de revenus imposables. A noter que les dividendes sont imposables, peu importe qu’ils aient été distribués ou pas.
L’imposition des plus-values issues du projet immobilier est calquée sur le régime applicable aux particuliers. Sous l’impôt sur les sociétés, la Société Civile Immobilière est imposée sur ses résultats. Les dividendes distribués aux associés sont inclus et imposés après abattement, et les charges d’acquisition et frais d’exploitations sont déductibles. En général, en choisissant le régime d’impôt sur les sociétés, les associés seront soumis au régime moins avantageux des plus-values immobilières professionnelles. Les associés ont donc tendance à rester sous le régime d’impôt sur le revenu afin de s’éviter des montages fiscaux compliqués.
Au niveau de la donation des parts en SCI, la valeur des parts sociales intègre le passif supporté de la Société Civile Immobilière, ce qui permet de réduire les droits de donation. Les parts de la SCI peuvent aussi subir une décote par rapport à la valeur des biens immobiliers car la vente des parts de SCI est plus difficile à réaliser que la vente d’un bien immobilier.
Avec une SCI, la transmission de patrimoine de parents à enfants est facilitée. Les parents ayant une Société Civile Immobilière peuvent céder une partie des parts à leurs enfants, dans le but de les intégrer petit à petit à la gestion de la SCI. Il est possible de céder les parts aux héritiers à hauteur de 100 000 euros au maximum tous les 15 ans.
Les parents restent gérants de la SCI et conservent ainsi le contrôle, et à leur décès, les enfants deviennent propriétaires du patrimoine grâce à la SCI, sans avoir eu à payer de droits de succession. Lorsque des parts d’une SCI en nue-propriété sont reçues en héritage, les biens peuvent être vendus sans remettre en cause le différé de paiement accordé.
Les inconvénients de la SCI
Le principal désavantage de la Société Civile Immobilière est que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. Leurs biens propres sont donc engagés. Ainsi, si la SCI a une dette qu’elle ne peut honorer, il revient à l’associé de régler cette dette selon sa quote-part dans le capital de la SCI. Cependant, les créanciers doivent tout d’abord demander le paiement à la SCI avant de se tourner vers les associés. La responsabilité des associés reste engagée 5 ans après la vente de leurs parts dans la SCI.
La création d’une Société Civile Immobilière nécessité d’accomplir de nombreuses formalités, complexes, coûteuses et chronophages : la rédaction des statuts par un notaire ou sous seing privé, la publication d’une notice de constitution dans le journal d’annonces légales, l’immatriculation de la SCI au RCS, l’enregistrement auprès des impôts, le dépôt du dossier au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) du Tribunal de commerce.
La SCI doit obligatoirement tenir une assemblée générale une fois par année, avec un ordre du jour. Les décisions prises durant cette assemblée sont inscrites dans un procès-verbal. Les statuts de la SCI définissent le processus de vote et de majorité. Si les associés veulent modifier les statuts de la SCI, il leur faut suivre les conditions de vote fixées dans les statuts puis publier et faire enregistrer ces modifications au greffe du Tribunal de commerce. De plus, la dissolution de la SCI (qu’elle soit automatique ou spontanée) est soumise à des formalités préalables (liquidation, radiation).
La constitution d’une SCI
Une Société Civile Immobilière doit obligatoirement être créée par au moins deux personnes morales ou physiques qui ont une capacité juridique. La SCI ne peut être lancée avec un unique associé. Chaque associé obtient un nombre de parts sociales SCI, en proportion à leur apport. Il n’y a pas de contrainte de nationalité ni de limites en ce qui concerne le nombre d’associés autorisés. Les mineurs émancipés peuvent devenir associés d’une SCI, de même que les mineurs non-émancipés par le biais de leurs représentants légaux.
Il faut un capital social de départ pour constituer une SCI. C’est aux associés d’en fixer le montant. Ce capital peut être fixe ou variable, et l’apport peut être numéraire ou en nature. A noter qu’une Société Civile Immobilière à capital variable permet que le capital de la SCI soit modifié, sans avoir à recourir à une modification formelle des statuts et subir les coûts relatifs. Dans le cas de capital variable, on définit un capital plancher et un capital plafond. Les associés doivent rédiger les statuts et adapter les clauses statutaires. L’objet social doit être de caractère civil et la durée d’existence d’une SCI doit être de moins de 99 ans.
Il faut savoir que la création d’une SCI entraîne l’accomplissement de certaines formalités, ainsi que des coûts. Tout comme pour une société commerciale, il faut que la Société Civile Immobilière soit immatriculée pour exister. Les associés engagent leur patrimoine personnel à hauteur de leur part dans le capital social dans la SCI, et sont tous indéfiniment responsables des dettes de la SCI.
Les formalités obligatoires pour la création d’une SCI incluent :
- La rédaction des statuts : les statuts doivent impérativement faire mention du nom de la société et l’adresse du siège social (qui ne doit pas être la même que l’adresse de l’immeuble étant acquis en SCI), l’identité de chaque associé, la durée de la société (99 ans ou moins), l’objet statutaire (SCI familiale classique, SCI d’achat-revente, SCI d’attribution), le montant du capital social ainsi que sa répartition, la nomination et les pouvoirs du gérant, les modalités de gestion, et les conditions de cession des parts sociales. A noter que les statuts doivent être rédigés par un professionnel légal, soit un avocat ou un notaire.
- La publication d’une annonce légale : une notice de constitution de SCI doit être émise dans un journal d’annonces légales.
- L’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce : les associés doivent déposer un dossier d’immatriculation pour inscription au RCS, afin de donner une existence légale à la Société Civile Immobilière. Il faut compter environ un mois pour compléter toutes ces formalités juridiques.
La gestion et le fonctionnement d’une SCI
Nous l’avons vu, la nomination d’un gérant est une obligation légale. Le gérant est le représentant de la SCI et en assure la gestion quotidienne. Le gérant est nommé soit dans les statuts, soit à majorité des voix des associés, soit par acte de nomination signé par chaque associé (et mis en annexe aux statuts). Le gérant peut être une personne morale ou physique. En général, le gérant est l’un des associés de la SCI, mais ce n’est pas obligatoire (sauf si les statuts précisent que le gérant doit toujours être l’un des associés de la SCI).
Par ailleurs, il peut y avoir plus d’un gérant. Le gérant est souvent nommé pour la durée de vie de la SCI, mais il se peut qu’il soit révoqué. Le remplacement d’un gérant de SCI doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales et d’une notification au CFE ou au Greffe du Tribunal de Commerce.
Le gérant a, pour missions, la gestion des comptes et les déclarations fiscales, la gestion des relations avec les locataires, le recrutement de personnel, l’entretien des biens, les travaux nécessaires sur les biens immobiliers appartenant à la SCI, la signature de bail, et la représentation de la SCI en justice. Il est attendu du gérant qu’il agisse en tout temps dans l’intérêt de la société.
A noter que la responsabilité du gérant est engagée dans trois cas de figure : lorsqu’il viole les statuts de la SCI, lorsqu’il viole la loi, et lorsqu’il commet une faute de gestion. Le gérant a l’obligation de respecter les dispositions légales de la SCI, telles que les règles pour modifier les statuts, les règles pour les formalités de constitution de la SCI, la convocation de l’assemblée annuelle, le droit à la communication et à l’information des associés, la communication de rapports d’activités, par exemple.
Le gérant doit respecter toutes les lois, notamment celles concernant la gestion immobilière. Si les statuts prévoient que l’autorisation de tous les associés est nécessaire pour certaines opérations, le gérant engage sa responsabilité s’il ne la demande pas. Si l’accord de tous les gérants est requis pour certaines décisions et qu’un des gérants agit seul, il engage sa responsabilité. Le gérant engage aussi sa responsabilité pour les fautes de gestion (mauvaise tenue des comptes, dépenses disproportionnées par rapport aux ressources, défaut de paiement d’assurance, conclusions de contrats pouvant nuire à la SCI etc).
Le gérant convoque une assemblée générale une fois par an, durant laquelle il rend compte des rapports comptables et fiscaux de la société. Durant l’assemblée, il rend compte aussi de sa gestion aux associés. Ces-derniers approuvent les comptes de la SCI durant l’assemblée. Les associés ont le droit de consulter les livres de comptes et les documents sociaux une fois par année. Ils peuvent provoquer une assemblée, et poser des questions écrites au gérant, qui a un délai d’un mois pour répondre. Tous les actes réalisés par le gérant qui entrent dans l’objet social de la Société Civile Immobilière engagent la SCI à l’égard des tiers.
Les statuts de la SCI prévoient le nombre minimum d’associés qui doivent être présents au moment des votes et de la majorité nécessaire pour entériner une décision. S’il n’y a aucune précision dans les statuts, c’est la validation de décision à l’unanimité qui s’applique. Les associés ont droit à une part du bénéfice, en proportion avec la part détenue dans le capital social. Comme mentionné, les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la Société Civile Immobilière, en fonction de leurs droits dans la SCI. Cette responsabilité n’est heureusement pas solidaire.
Sortir d’une SCI
Il y a deux possibilités pour quitter la SCI : la cession des parts ou la dissolution de la société.
Il est presque inévitable que durant la durée de vie d’une SCI, un ou plusieurs associés soit conduit à céder toute ou partie de ses parts, soit par besoin de liquidités, soit pour faire entrer un nouvel associé dans la SCI. Il faut savoir que la cession de parts sociales est réglementée. Dans le cas des SCI, la cession des parts est soumise à une procédure d’agrément : l’associé qui veut céder ses parts doit obtenir l’accord préalable de tous les associés de la SCI. Si l’un des associés montre un refus, il est alors obligé de racheter les parts de l’associé vendeur.
Pour dissoudre une Société Civile Immobilière, il faut le consentement de tous les associés. Les associés convoquent une assemblée générale extraordinaire et un vote est effectué. Les règles de majorité et de quorum telles que définies dans les statuts doivent s’appliquer. Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire est établi à l’issue du vote. Il doit faire mention de la personne choisie comme liquidateur.
La SCI reste une personne morale durant la procédure de dissolution et de liquidation. Un avis de dissolution est publié dans le journal d’annonces légales. Après un délai d’un mois, le liquidateur procède à la vente des biens de la SCI et paie les créanciers de la société. S’il reste un reliquat, le liquidateur procède à la distribution du boni de liquidation.
