Saut de charges : quel est son impact sur le prêt immobilier ?
La demande d’un prêt immobilier implique de réaliser quelques démarches, et de fournir plusieurs informations à l’établissement de prêt. Avant de vous accorder un crédit, la banque analysera votre dossier, notamment votre capacité d’emprunt, votre apport personnel, et votre taux d’endettement. Tous ces éléments permettent de calculer votre prêt.
Or, il y a aussi ce qu’on appelle le saut de charges. Il s’agit là d’un indicateur qui évalue le changement de votre niveau de vie à l’obtention du prêt. Qu’est-ce que le saut de charges au juste ? Peut-il impacter sur le taux d’endettement ? Que se passe-t-il en cas de saut de charges positif ? Réponses à ces questions dans cet article.
L’évaluation de votre profil d’emprunteur et de votre taux d’endettement
Le prêt immobilier est une solution de financement qui s’adresse à tous ceux qui ont des projets d’acquisition d’une résidence principale, de construction d’un logement, d’investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien, et de travaux de rénovation sur un bien existant. Certes, c’est un moyen qui permet de disposer des fonds nécessaires rapidement et ainsi concrétiser le projet en question. Mais, la demande d’un prêt immobilier ne se fait pas aussi facilement. Il y a plusieurs démarches à faire, et plusieurs étapes à suivre.
La première chose à faire est de constituer un dossier pour l’établissement de prêt. En tant que demandeur d’un crédit immobilier, vous devez vous assurer d’avoir monté un dossier solide. L’établissement de prêt pourra vous renseigner sur les informations requises pour l’évaluation de votre dossier. Une fois votre dossier réceptionné par la banque, il sera étudié. Parmi les critères évalués par les banquiers, il y a le taux d’endettement. Concrètement, cela consiste à définir la part des revenus dédiée au paiement des charges incompressibles comme la mensualité du crédit et les pensions alimentaires, par exemple.
L’établissement prêteur analysera et définira votre taux d’endettements. Pour cela, les banquiers se focaliseront sur l’endettement de votre ménage en fonction des critères des autorités financières. Pour rappel, le montant total que vous pouvez emprunter est encadré. Il est fixé à 35%, mais peut être revu par la banque sous conditions et uniquement pour permettre les achats de résidences principales. Le calcul du taux d’endettement tient compte également des charges fixes, comme les loyers, les prêts à la consommation et autres.
Les revenus qui entrent dans le calcul du taux d’endettement sont les CDI, mais aussi les professions libérales et les artisans commerçants s’ils comptent 3 ans d’ancienneté. Ils sont comptés à 100%. Si vous avez aussi des revenus locatifs, ceux-ci feront partie du calcul à hauteur de 70%. À savoir que certains revenus n’entrent pas du tout dans le calcul du taux d’endettement, notamment les revenus issus d’un CDD ou d’un contrat d’intérim.
En fonction des résultats de ce calcul, la banque déterminera le saut de charges que vous pourrez supporter. Par exemple, si vous ne touchez pas la limite d’endettement si le taux de charge est de 500 euros, la banque peut être réticente à l’idée de vous accorder un prêt immobilier. Encore une fois, il est nécessaire de monter un dossier solide, et de répondre aux exigences des établissements de prêt. Parmi ces exigences, il y a le taux d’endettement, le saut de charges, et l’assurance de prêt immobilier.
Qu’est-ce que le saut de charges au juste ?
Maintenant que vous en savez plus sur le taux d’endettement, voyons ce qu’est le saut de charges. C’est un indicateur complémentaire au taux d’endettement, et qui permet de définir la différence entre le montant de votre loyer et les futures mensualités de votre prêt immobilier. C’est ce qui permet aux banquiers de s’assurer que votre niveau de vie restera correct après la contraction du crédit.
Par exemple, pour une personne qui n’a aucun loyer à payer et dont les mensualités de l’emprunt immobilier s’élèvent à 500 euros, le saut de charge sera de 500 euros. Pour les établissements de prêt, il s’agit là d’une augmentation des dépenses pour l’emprunteur. Dans le cas d’un emprunteur dont le loyer est de 800 euros, le saut de charges est de -300 euros, soit 500 euros moins 800 euros.
Si votre saut de charges est négatif, vous n’aurez aucun souci à vous faire, car aux yeux des banquiers, vous arrivez à gérer votre budget tout en payant votre loyer. D’ailleurs, au moment de soumettre votre dossier, vous devrez fournir des justificatifs d’hébergement au banquier. Votre dossier sera évalué en fonction de votre taux d’endettement et de votre saut de charges.
Ce qu’il faut savoir sur le reste à vivre
Il est aussi important de mettre en avant ce qu’est le reste à vivre. Cela représente le montant que vous devez régler après le paiement de vos mensualités du prêt immobilier. En d’autres termes, c’est le montant réellement disponible. Le reste à vivre est un indicateur utilisé pour évaluer votre niveau de vie après le règlement des charges. Le but de ces calculs est d’étudier la fiabilité financière de l’emprunteur.
Si vous ne connaissez pas votre reste à vivre, votre taux d’endettement et votre saut de charges, vous pourrez toujours faire appel à un courtier immobilier pour vous aider dans vos démarches. Vous arriverez alors à monter un dossier solide, et à décider s’il est préférable d’attendre que votre situation se stabilise avant faire une demande d’emprunt.
Rassurer les banques avec le saut de charges négatif
Certains profils sont considérés comme des profils à risques par les banques et les organismes de prêt. Parmi ces profils, il y a celui de l’emprunteur sans apport, de l’emprunteur auto-entrepreneur et de l’emprunteur en CDD. Si votre saut de charges est négatif, vous arriverez plus facilement à convaincre les banquiers de vous accorder le prêt immobilier. Rappelons que bien souvent, les établissements prêteurs exigent la souscription d’une assurance de prêt au moment d’accorder un prêt immobilier, mais aussi de fournir un apport. Pour la banque, il s’agit d’une sécurité supplémentaire.
Avec un saut de charges négatif, vous arriverez à démontrer que vous savez gérer vos finances, et que vous arriverez à maintenir un bon niveau de vie même après le remboursement de vos mensualités. Dans bien des cas, la demande de prêt immobilier sans apport se fait, car le loyer est élevé comparé aux revenus, et non à cause d’une mauvaise gestion financière. Que vous soyez auto-entrepreneur ou en contrat de travail à durée déterminée, en prouvant que vous gérez vos finances correctement, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt immobilier.
En conclusion
En somme, le saut de charges est un indicateur qui permet d’évaluer la stabilité de votre situation, et votre capacité de remboursement. Il permet aux banques et aux établissements de prêt de vérifier si votre rythme de vie et votre reste à vivre sont cohérents. Le saut de charge, pour qu’il joue en votre faveur, doit être négatif. S’il est positif, cela voudra dire que vous devrez montrer à l’établissement de prêt que vous avez un taux d’endettement raisonnable, soit pas plus de 33%. Enfin, vous pourrez aussi fournir un apport de 10 à 20% si votre pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier.
