Quel régime fiscal pour une société civile immobilière (SCI) ?
En principe, une société civile immobilière (SCI) relève de l’impôt sur le revenu (IR). Or, les associés de la SCI peuvent choisir l’impôt sur les sociétés (IS). L’imposition sur les revenus et les plus-values immobilières dépendent du régime fiscal choisi. Si la SCI est soumise à l’IR, les associés sont imposables sur la quote-part leur revenant, et si la SCI est soumise à l’IS, elle devient redevable de l’impôt sur les bénéfices. Quelles différences entre la SCI soumise à l’impôt sur les revenus et la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ? Que faut-il savoir sur ces deux régimes fiscaux ?
La société civile immobilière, qu’est-ce que c’est au juste ?
Une société civile immobilière (SCI) est une société composée des membres d’une même famille. Chaque membre apporte une quote-part d’un immeuble qu’il possède, ce qui permet à la société d’en devenir propriétaire. En contre-partie, chaque associé récupère les parts sociales qui correspondent à son apport. C’est une forme de société plutôt avantageuse.
La SCI est une structure qui permet une gestion patrimoniale et fiscale de biens immobiliers. Elle n’exige aucun capital minimum et peut être immatriculée avec 1 euro seulement. De plus, il est possible pour les membres d’une même famille de créer une SCI à capital variable pour réduire les coûts lors des augmentations et les réductions de capitaux.
En ce qui concerne la gestion de la société civile immobilière, elle se fait assez facilement. Elle est normalement moins contraignante que la gestion d’autres sociétés commerciales. Il revient aux associés de nommer un ou plusieurs gérants pour gérer la société au quotidien. Il peut s’agir d’associés ou de tiers dont les pouvoirs peuvent être limités dans les statuts.
Concrètement, créer une SCI, c’est éviter l’indivision et optimiser la transmission au sein d’une famille tout en ayant le choix sur le mode d’imposition, notamment entre l’imposition sur le revenu et l’imposition sur les sociétés. Notez cependant que les coûts de création sont élevés et que la responsabilité des associés est illimitée.
Choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés
Au moment de remplir le formulaire M0 de SCI, vous pourrez être amené à vous demander s’il est mieux d’avoir une SCI à l’IR ou à l’IS. Même si en principe, la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, vous pouvez opter pour l’impôt sur la société. Attention, toutefois, car une fois ce choix fait, il est irrévocable. Cela veut dire que vous ne pourrez pas revenir à l’IR une fois que vous avez choisi l’IS.
Ce qu’il est important de noter, c’est qu’une jeune société civile immobilière aura plus de charges si elle a demandé un emprunt pour réaliser l’achat du ou des bien immobiliers. Dans ce cas, il est intéressant que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu. Il en est de même pour la société civile immobilière qui fait des pertes et pas de bénéfices. Les pertes peuvent réduire les revenus imposables des associés, et donc l’assiette fiscale.
Bien souvent, ce sont les associés ayant un taux d’imposition supérieur à 28% qui choisissent l’option à l’IS. Si c’est ce que vous choisissez, l’imposition des bénéfices au sein de la société sera moins coûteuse. Qui plus est, choisir l’IS, c’est aussi avoir la possibilité d’amortir l’immeuble. Si vous réalisez des bénéfices via une activité de location, par exemple, vous pourrez réduire le montant annuel du bénéfice imposable de votre SCI.
Bon à savoir : choisir l’IS, c’est aussi prendre le risque d’avoir une imposition plus importante sur la plus-value au moment de la cession de l’immeuble.
La société civile immobilière à l’impôt sur le revenu (IR)
Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) suit les mêmes règles que celles des revenus fonciers. Si vous avez une société civile immobilière soumise à l’IR, votre société n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers. Ce sont les associés de la SCI qui sont imposés personnellement, comme les personnes physiques propriétaires d’un bien immobilier.
Dans la pratique, chaque associé de la société civile immobilière est imposé personnellement dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers sur la quote-part de résultat qui lui revient. Quant aux prélèvements sociaux dus sur les revenus fonciers, ils sont généralement au taux global de 17,2%. A noter également que l’associé qui cède ses parts est imposé selon les règles des plus-values immobilières.
Si la société civile immobilière ne réalise aucun bénéfice, il est possible d’imputer le déficit foncier sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. L’imputation peut aussi se faire sur le revenu global de l’associé lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt dans la limite annuelle de 10 700 euros. Dans certains cas particuliers, l’imputation peut être sans limites.
Au sujet des plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Notez, par ailleurs, qu’en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros, une taxe supplémentaire est appliquée.
La plus-value immobilière est réduite par un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Un abattement progressif est appliqué à partir de la 6e année de détention et au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est complètement exonérée. Pour ce qui est des prélèvements sociaux, un abattement progressif est appliqué à partir de la 6e année de détention, et au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est exonérée.
La société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés (IS)
Si vous choisissez l’impôt sur les sociétés (IS), la fiscalité des bénéfices et des plus-values sera prise en compte. Les associés seront imposés seulement sur les dividendes qu’ils décident de s’attribuer. Pour ce qui est des résultats, c’est l’impôt sur les sociétés qui est appliqué. Cela veut dire que les déficits pourront être imputés uniquement sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société civile immobilière.
Un associé qui décide de céder ses parts est imposé selon les règles des plus-values sur les valeurs mobilières (associé personne physique) ou sur les plus-values professionnelles (associé personne morale). Si l’associé est une personne physique, un abattement pour la durée de détention sera appliqué sur la plus-value notamment si les titres sont détenus depuis au moins 2 ans. L’abattement est de 50% pour les titres détenus entre 2 et 8 ans, et de 65% pour les titres détenus depuis plus de 8 ans.
La société civile immobilière et la TVA
Normalement, la société civile immobilière n’est pas soumise à la TVA. Cela veut dire qu’elle ne facture pas de TVA et n’a donc aucune taxe à récupérer sur les achats. Or, en cas de location nue d’immeubles à usage industriel, commercial ou professionnel, il est possible d’opter pour l’assujettissement à la TVA. Si c’est ce que vous souhaitez faire, vous devez adresser votre demande par écrit au service des impôts et préciser le régime de TVA choisi.
Si la demande est approuvée, l’option prendra effet le premier. Jour du mois au cours duquel elle est exercée. Elle peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours duquel elle a été exercée. À savoir que l’option pour la TVA est intéressante lorsque la SCI a un montant significatif de dépenses elles-mêmes grevées de TVA. La SCI peut alors récupérer la taxe.
Bon à savoir : la TVA ne concerne pas la location non meublée et non équipée à usage d’habitation. En revanche, elle est automatique pour la location meublée.
Que se passe-t-il en cas de dissolution de la SCI ?
La dissolution de la SCI peut avoir lieu selon les dispositions prévues dans les statuts ou en cas de causes judiciaires. En effet, la société civile immobilière peut être dissoute lorsque la durée de la société arrive à terme, lorsqu’il y a la réalisation d’un objet social, lorsqu’il y a un litige entre les associés, lorsque les associés décèdent et lorsqu’il y a une cessation de paiements.
Enfin, comme vous pouvez vous en douter, la dissolution de la société civile immobilière n’est pas sans conséquence fiscale. Les associés seront tenus de payer l’imposition des plus-values réalisées sur les biens détenus par la SCI au prorata de leur droit sur les biens. Ils devront aussi se charger de l’imposition du résultat de la SCI pour l’année de dissolution.
