Comment récupérer son logement loué pour y habiter ?

En tant que propriétaire, vous pouvez légitimement souhaiter reprendre possession d’un bien que vous avez mis en location. Que ce soit pour y vivre vous-même ou y loger un proche, la loi prévoit cette possibilité sous certaines conditions strictes qu’il convient de respecter.

Points essentiels à retenir :

• La reprise d’un logement loué pour y habiter est un droit légitime du propriétaire, mais encadré par la loi
• Le délai de préavis est de 6 mois pour une location vide et 3 mois pour une location meublée
• La reprise n’est possible qu’à l’échéance du bail en cours
• Le congé pour reprise doit respecter des conditions de forme précises
• Certains locataires âgés ou disposant de faibles ressources bénéficient d’une protection spécifique
• La reprise n’est valable que pour y établir sa résidence principale ou celle d’un proche

Dans quels cas un propriétaire peut-il récupérer son logement loué ?

La loi autorise un propriétaire à reprendre son logement mis en location, mais uniquement pour certains motifs précis et légitimes.

Pour y habiter personnellement

Le motif le plus courant est de récupérer le logement pour en faire sa résidence principale. Cela signifie que le propriétaire doit effectivement occuper le logement pendant au moins 8 mois par an. Il ne s’agit donc pas d’y séjourner occasionnellement ou d’en faire une résidence secondaire.

Pour y loger un membre de sa famille

Le propriétaire peut également reprendre son bien pour y loger un proche. La loi définit précisément les personnes considérées comme « proches » dans ce contexte :

• Son époux ou épouse
• Son partenaire de PACS
• Son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé
• Ses ascendants (parents, grands-parents…)
• Ses descendants (enfants, petits-enfants…)
• Les ascendants et descendants de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin

À noter : les autres membres de la famille (frères, sœurs, oncles, tantes, cousins…) ou les amis ne sont pas considérés comme des « proches » au sens de la loi pour justifier une reprise.

Procédure à suivre pour récupérer son logement

Respecter les délais de préavis

Type de location	Durée du bail	Délai de préavis
Location vide (non meublée)	3 ans	6 mois avant l’échéance du bail
Location meublée	1 an	3 mois avant l’échéance du bail
Bail loi 1948	Variable	6 mois minimum

Attention : si vous avez acheté le logement alors qu’il était déjà occupé par un locataire, vous ne pouvez pas donner congé à ce dernier avant un délai de 2 ans à compter de la date d’acquisition (signature de l’acte authentique).

Rédiger correctement le congé pour reprise

Le congé pour reprise doit être adressé au locataire selon des modalités précises :

• Par lettre recommandée avec accusé de réception
• Par acte d’huissier (commissaire de justice)
• Par remise en main propre contre émargement ou récépissé

Le courrier de congé doit obligatoirement mentionner :

• Le motif précis de la reprise (habitation personnelle ou logement d’un proche)
• Les nom et adresse de la personne qui occupera le logement
• Le lien de parenté avec le propriétaire si la reprise est destinée à un proche
• Une justification du caractère réel et sérieux de la reprise

Le propriétaire doit également joindre à son courrier la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire.

Le délai de préavis court à partir de la réception effective du courrier recommandé avec accusé de réception, du jour où l’huissier dépose ou remet la lettre de congé au locataire ou du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire, contre récépissé ou émargement.

Cas particuliers et restrictions à connaître

Les locataires protégés

Certains locataires bénéficient d’une protection spécifique contre les congés pour reprise. Sont considérés comme « locataires protégés » :

• Les personnes âgées de plus de 65 ans à la date d’expiration du bail ET disposant de ressources annuelles inférieures à un certain plafond (24.116€ en Île-de-France, 20.966€ dans les autres régions)
• Les personnes ayant à leur charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et dont les revenus ne dépassent pas les plafonds mentionnés

Exception : Le propriétaire peut néanmoins donner congé à un locataire protégé dans deux cas :

• S’il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures aux mêmes plafonds
• S’il propose au locataire un logement de substitution correspondant à ses besoins et possibilités, situé dans le même secteur géographique

Logement acheté occupé

Si vous avez acheté un logement déjà occupé par un locataire, vous ne pouvez pas lui donner congé avant un délai de 2 ans à compter de la date d’acquisition du bien.

Il existe deux situations :

• Si la date d’échéance du bail intervient plus de 2 ans après l’achat : vous pouvez donner congé pour cette échéance en respectant le préavis de 6 mois
• Si la date d’échéance intervient moins de 2 ans après l’achat : vous pouvez donner congé, mais la reprise effective ne pourra avoir lieu qu’à l’issue des 2 ans suivant l’acquisition

Conséquences du non-respect des règles

Le propriétaire qui récupère son logement doit impérativement l’occuper (ou le faire occuper par le proche mentionné) comme résidence principale pendant au moins 1 an à compter de la reprise.

Si après le départ du locataire, le logement :

• Reste inoccupé
• Est occupé par une autre personne que celle mentionnée dans le congé
• Est remis en location ou vendu
• Est utilisé comme résidence secondaire

Le propriétaire s’expose à des sanctions pénales et devra verser des dommages et intérêts à l’ancien locataire.

Autres motifs légitimes de reprise d’un logement

Outre la reprise pour habiter, un propriétaire peut également donner congé à son locataire pour :

• Vendre le logement : dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption (priorité d’achat)
• Invoquer un motif légitime et sérieux : manquements graves du locataire à ses obligations (impayés répétés, troubles de voisinage, défaut d’entretien, etc.)

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