Qu’est-ce qu’une promesse de vente synallagmatique ?
Lorsqu’une transaction d’achat/vente immobilière est conclue, l’acheteur et le vendeur sont tenus de respecter certaines conditions ainsi que certaines étapes importantes. Afin de rassurer toutes les parties que les conditions seront bien suivies, la promesse de vente synallagmatique est rédigée et signée. Mais que cache ce terme extraordinaire ?
La promesse synallagmatique de vente, parfois appelée compromis de vente, est un document qui officialise le fait qu’un vendeur et un acheteur sont tombés d’accord sur les conditions d’achat et de vente d’un bien. La promesse synallagmatique de vente s’apparente donc à un contrat puisque les deux parties prennent un engagement formel : le vendeur fait la promesse de vendre son bien alors que l’acheteur fait la promesse d’acheter ce bien.
Bien que les termes promesse synallagmatique de vente et compromis de vente soient utilisés de manière interchangeable, il faut préciser que la promesse synallagmatique de vente a une application plus large : elle peut être réalisée pour formaliser des embauches et des locations.
La promesse synallagmatique de vente est formalisée tout simplement par un accord entre deux parties : le vendeur (aussi appelé le promettant) et l’acheteur (aussi appelé bénéficiaire). Le document peut être rédigé par les parties prenantes elles-mêmes, ou par un tiers tel un notaire ou un agent immobilier.
La promesse de vente synallagmatique n’oblige pas les signataires à vendre ou à acheter. Cependant, le fait que la transaction (qui est l’objet du contrat) ne se réalise pas entraîne des dommages et intérêts. Lorsque la promesse de vente synallagmatique est signée, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. La promesse de vente doit indiquer dans quelles conditions le droit de rétractation peut être exercé.
Doit-on signer une promesse synallagmatique de vente ?
En général, c’est l’acquéreur qui fait face à la nécessité de signer la promesse de vente synallagmatique. Muni de ce document signé par les deux parties, l’acquéreur contactera les organismes de crédit pour obtenir un prêt immobilier en vue d’acheter le bien.
Par ailleurs, l’obtention d’un mode de financement par l’acheteur est une des conditions suspensives les plus usuelles dans les promesses de vente synallagmatiques. La promesse de vente synallagmatique est, à la fois, un compromis et un accord entre les parties signataires. Si l’une de ces parties renonce à mener l’opération jusqu’à son terme, elle sera tenue de verser des dommages et intérêts à l’autre partie.
Peut-on se rétracter ?
Comme mentionné, dès lors que la promesse synallagmatique de vente est signée, l’acquéreur bénéficie d’un délai de 10 jours s’il souhaite se rétracter, à partir du jour suivant la signature du document. Si la rétractation est d’actualité, l’acheteur doit informer le vendeur par courrier recommandé avec accusé de réception. Le vendeur est en droit de demander un acompte, qui sert de dépôt de garantie ou qui peut avoir un rôle de clause de dédit.
Le dépôt de garantie : c’est une somme correspondant à 5 à 10% du prix de vente du bien. La somme est transférée sur le compte (spécialement prévu à cet effet) d’un intermédiaire, qui est le plus souvent un notaire. Cet acompte est par la suite déduit du prix de vente du bien. Il est possible pour l’acquéreur d’être remboursé du dépôt de garantie si des clauses sont prévues dans la promesse synallagmatique de vente (par exemple, si l’acheteur n’a pu obtenir de prêt pour son achat immobilier).
La clause de dédit : c’est un montant qui permet à l’acquéreur de se retirer de l’obligation de la promesse. La clause de dédit est optionnelle mais elle offre un avantage à l’acheteur, qui peut ainsi sortir de la transaction.
Que contient une promesse synallagmatique de vente ?
La promesse de vente synallagmatique doit contenir un certain nombre d’informations. La plupart du temps, ce sont les mêmes informations qui seront incluses dans l’acte de vente final :
- Les coordonnées et l’identité du vendeur et de l’acheteur
- Le prix du bien (montant net vendeur)
- Une description du bien sujet de la transaction
- Le diagnostic immobilier entrepris
- La somme du dépôt donné en garantie (si le vendeur a demandé un dépôt)
- Les conditions suspensives
- Les clauses relatives au délai de rétractation
- Les modalités de paiement
- La date à laquelle l’acte de vente sera signé
- La signature de chacune des parties
Promesse de vente synallagmatique et compromis de vente
On utilise bien souvent le terme de compromis de vente pour désigner une promesse synallagmatique de vente. Pourtant, ces deux documents n’ont pas la même portée.
Le compromis de vente est une promesse unilatérale de vente. Seul le vendeur s’engage dans la vente : il ne peut pas vendre le bien à un autre acheteur le temps que dure la promesse de vente. L’acheteur est, par contre, libre de conclure l’achat ou non.
La promesse synallagmatique de vente engage et le vendeur, et l’acheteur. Si l’une des deux parties ne va pas jusqu’au bout de la transaction, des dommages et intérêts seront applicables pour non-respect d’engagement.
