Prêt relais pour senior : est-ce une solution intéressante pour vous ?
Après le départ à la retraite, l’envie de changer de logement pour un espace plus adapté ou de se rapprocher de sa famille est fréquente. Mais comment acquérir un nouveau bien sans avoir vendu l’ancien ? Le prêt relais senior offre une solution idéale pour cette transition immobilière. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur ce dispositif financier spécifiquement adapté aux besoins des retraités.
Points essentiels à retenir :
- Le prêt relais senior permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien
- Il s’agit d’un crédit de courte durée (1 à 2 ans, parfois extensible à 5 ans)
- Le montant accordé représente généralement 60 à 80% de la valeur du bien à vendre (70% en moyenne)
- Trois formules existent : le prêt relais sec, le prêt relais adossé et le prêt relais avec rachat
- Le capital est remboursé en une seule fois lors de la vente du bien actuel
- Le taux d’intérêt est généralement plus élevé qu’un crédit immobilier classique
- L’assurance emprunteur peut représenter un coût supplémentaire significatif pour les seniors
Qu’est-ce que le prêt relais senior ?
Le prêt relais senior est un dispositif de financement temporaire permettant à un retraité propriétaire d’acquérir un nouveau logement sans attendre la vente de son bien actuel. Il s’agit d’une avance de trésorerie basée sur la valeur estimée du bien à vendre, généralement comprise entre 60% et 80% de cette valeur.
Dans le cadre de cette démarche immobilière, le prêt relais senior offre une solution particulièrement adaptée aux personnes retraitées qui souhaitent :
- Acquérir un logement plus petit ou mieux adapté à leurs besoins
- Se rapprocher de leur famille après la cessation d’activité
- Changer de région pour profiter pleinement de leur retraite
- Saisir une opportunité immobilière sans être dans l’urgence de vendre
Ce type de prêt est accordé pour une durée relativement courte, généralement entre 12 et 24 mois. Dans certains cas, cette période peut être étendue jusqu’à 5 ans après négociation avec l’établissement prêteur, en fonction du profil de l’emprunteur.
Le fonctionnement du prêt relais senior
Un prêt in fine avec remboursement différé
Contrairement à un crédit immobilier classique, le prêt relais senior est un crédit de type « in fine ». Cela signifie que le capital emprunté n’est pas remboursé progressivement mais en une seule fois, au moment de la vente du bien.
Entre la mise à disposition des fonds et le remboursement du capital, deux options s’offrent à l’emprunteur concernant le paiement des intérêts :
- La franchise partielle : l’emprunteur règle uniquement les intérêts et l’assurance emprunteur chaque mois jusqu’à la vente du bien
- La franchise totale : l’emprunteur ne paie que l’assurance emprunteur pendant la durée du prêt, les intérêts étant capitalisés et remboursés avec le capital lors de la vente
L’option franchise totale, bien que séduisante pour alléger les mensualités, génère des intérêts intercalaires qui augmentent le coût global du crédit.
Calcul du montant du prêt relais senior
Le montant accordé par la banque est calculé sur la base de la valeur vénale du bien à vendre. Dans le cas où un crédit immobilier est encore en cours sur ce bien, le capital restant dû sera déduit du montant du prêt relais.
| Élément | Formule de calcul |
|---|---|
| Montant du prêt relais | (Valeur estimée du bien × Taux accordé par la banque) – Capital restant dû |
| Exemple avec un bien estimé à 250 000 € | (250 000 € × 70%) – 50 000 € = 125 000 € |
| Franchise partielle (mensualités) | Intérêts + Assurance emprunteur |
| Franchise totale (mensualités) | Assurance emprunteur uniquement |
Pour déterminer la valeur du bien, les banques font généralement appel à des professionnels comme des agents immobiliers ou des notaires afin d’obtenir une estimation fiable sur laquelle baser le prêt.
Les différentes formules de prêt relais senior
En fonction de la situation de l’emprunteur et de ses besoins, trois types de prêts relais senior sont proposés :
1. Le prêt relais sec
C’est la formule la plus simple, utilisée lorsque la valeur du bien à vendre est supérieure ou égale au prix du nouveau logement. Dans ce cas, le montant accordé par la banque couvre entièrement l’acquisition du nouveau bien.
2. Le prêt relais adossé (ou acquisition)
Lorsque le prix du nouveau logement est supérieur à la valeur du bien à vendre, le prêt relais est complété par un crédit immobilier classique. Cette solution permet de financer intégralement le nouveau bien tout en remboursant séparément les deux crédits.
3. Le prêt relais avec rachat
Cette formule consiste à regrouper différents crédits en cours en une seule mensualité. Elle est particulièrement adaptée lorsque l’emprunteur atteint le taux d’endettement maximal autorisé. Le prêt relais avec rachat permet de lisser les remboursements sur une durée plus longue pour maintenir un taux d’endettement acceptable.
Les conditions d’obtention d’un prêt relais senior
Si l’âge n’est pas, en théorie, un critère limitant pour l’obtention d’un prêt relais, la pratique montre que les établissements bancaires sont parfois réticents à accorder ce type de financement aux personnes retraitées, principalement en raison des risques perçus. Pour en savoir plus lisez notre article : Crédit immobilier : est-il possible d’emprunter après 70 ans ?
Les exigences des banques
Pour accorder un prêt relais senior, les banques évaluent plusieurs critères :
- La stabilité financière du demandeur (revenus réguliers, absence de découverts)
- L’état de santé du candidat (pour l’assurance emprunteur)
- Le taux d’endettement, qui doit rester sous la barre des 35%
- La valeur du bien à vendre et sa liquidité sur le marché immobilier
- L’existence d’un compromis de vente (recommandé mais non obligatoire)
Dans le cadre d’un prêt relais senior, les établissements bancaires peuvent demander des garanties supplémentaires comme une hypothèque sur le bien ou une caution.
Les atouts des seniors pour obtenir un prêt relais
Malgré les réticences apparentes des banques, les seniors disposent d’arguments solides pour convaincre les établissements prêteurs :
- Des charges familiales réduites après le départ des enfants
- Des revenus stables et prévisibles (pension de retraite)
- Un risque nul de perte d’emploi
- Une gestion financière généralement plus saine
- La possibilité de présenter un patrimoine significatif constitué au fil des ans
Avantages et inconvénients du prêt relais senior
Les avantages du prêt relais senior
Le prêt relais senior présente de nombreux atouts pour faciliter la transition entre deux logements :
- Acquisition immédiate du nouveau logement sans attendre la vente de l’ancien
- Absence d’indemnités en cas de remboursement anticipé
- Possibilité de vendre son bien au juste prix sans le brader par urgence
- Préservation de l’épargne constituée durant la vie active
- Mensualités réduites pendant la période transitoire (uniquement intérêts et assurance)
- Frais de dossier et frais notariés généralement réduits
Les inconvénients du prêt relais senior
Malgré ses avantages, le prêt relais senior comporte certaines contraintes qu’il convient de prendre en compte :
- Un taux d’intérêt plus élevé que celui d’un crédit immobilier classique
- Des coûts d’assurance importants pour les personnes âgées
- Un délai de vente limité (généralement 2 ans)
- Le risque de ne pas vendre dans les délais impartis
- Des frais supplémentaires non couverts (assurance, frais de dossier, garanties)
Il est crucial de bien évaluer la liquidité de son bien immobilier avant de s’engager dans un prêt relais senior, car l’impossibilité de vendre dans les délais peut entraîner des difficultés financières significatives.
Conseils pour optimiser votre demande de prêt relais senior
Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt relais senior dans les meilleures conditions, voici quelques recommandations essentielles :
Préparer un dossier solide
- Constituez un apport personnel si possible
- Présentez un historique bancaire irréprochable
- Apportez des garanties supplémentaires (portefeuille financier, autres biens en propriété)
Comparer les offres
- Faites jouer la concurrence entre établissements bancaires
- Consultez un courtier spécialisé pour obtenir plusieurs devis
- Négociez les conditions de votre prêt (taux, durée, franchise)
Optimiser l’assurance emprunteur
- Étudiez attentivement les garanties proposées
- Supprimez les garanties inutiles comme la Perte d’Emploi (PE) et l’Incapacité Temporaire de Travail (ITT)
- Envisagez la délégation d’assurance pour réduire les coûts
Le succès d’un prêt relais senior réside dans l’estimation réaliste du délai de vente de votre bien actuel et dans la maîtrise du budget global de votre projet immobilier. En prenant ces précautions, vous pourrez profiter sereinement de cette solution de financement pour concrétiser votre projet de changement de logement à la retraite.
