Le contrat de prêt à usage ou commodat

Qu’est-ce que le contrat de prêt à usage ?

Le contrat de prêt à usage, aussi appelé le commodat, est défini dans l’article 1875 du Code Civil comme suit : “le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi”. Le commodat est un contrat par lequel une chose est donc prêtée gratuitement à une personne, qui prend l’engagement de la rendre après l’avoir utilisée.

Le contrat de prêt à usage permet au propriétaire d’un bien immobilier (immeuble, local, maison, appartement, terrain, parcelle de terre, par exemple) de mettre gracieusement à disposition ce bien à une autre personne pour utilisation. Il faut noter que les biens immobiliers ne sont pas les seuls à faire l’objet d’un contrat de prêt à usage. En effet, les articles 1877 et 1878 du Code Civil stipulent que “tout ce qui est dans le commerce, et qui ne se consomme pas par l’usage, peut être l’objet de cette convention”. Ceci dit, l’application du contrat de prêt à usage à d’autres types de biens est plutôt rare.

Contrairement au contrat de prêt entre particuliers, le contrat de prêt à usage met en lien deux parties : nous avons, d’une part, le propriétaire du bien (le prêteur), et d’autre part, le preneur, qui est celui qui emprunte le bien au prêteur, et qui s’engage à prendre soin du bien et à le rendre dans le même état que lors de l’attribution du bien. Le preneur est donc obligé de conserver le bien qui lui est prêté en bon état.

Il a aussi pour obligation d’assumer les dépenses liées à l’entretien, exception faite des dégradations qui résultent de l’usure normale ou de l’usage répété sur la durée (d’après l’article 1884 du Code Civil). Les travaux importants et les réparations conséquentes restent cependant à la charge du propriétaire du bien, bien qu’il soit possible d’introduire une clause spécifique dans le contrat pour déroger à cette règle et obliger le preneur à prendre à sa charge ces gros travaux.

Dans quels cas utiliser le contrat de prêt à usage ?

Le commodat peut se mettre en place dans plusieurs cas de figures. Un des usages courants de ce type de contrat est lorsqu’une personne propriétaire d’un bien immobilier décède et son logement reste occupé par l’un des héritiers, et ce, sans qu’aucun loyer ni indemnité d’occupation ne soit payé. Pour que cela soit valide, il faut bien entendu qu’il y ait eu un accord commun au préalable.

Le contrat de prêt à usage est souvent utilisé dans le domaine agricole. Il donne l’autorisation à un emprunteur d’utiliser une parcelle de terrain appartenant à une autre personne, de manière temporaire. L’exploitant et le propriétaire bénéficient de nombreux avantages dans l’exploitation d’un terrain agricole de cette manière.

Le contrat de prêt à usage peut également servir à un dirigeant d’entreprise. Il peut ainsi prêter une partie de son logement à son entreprise en ayant recours à ce type de contrat, notamment lorsque son bail ne permet pas la sous-location.

Le côté pratique du contrat de prêt à usage est souvent mis à profit lors de la finalisation de ventes immobilières. Finalement, le commodat peut aussi être mis en place entre une société pétrolière et un pompiste pour les cuves accessoires au contrat de distribution.

Les avantages du contrat de prêt à usage

Le commodat offre plusieurs avantages tant pour le propriétaire du bien que pour l’emprunteur. Il reste donc un contrat populaire, régulièrement mis en application. Un des principaux avantages du contrat de prêt à usage est qu’il permet de stipuler clairement la mise à disposition gratuite d’un bien à une tierce personne qui peut donc en profiter en toute liberté. Un autre avantage intéressant du contrat de prêt à usage est la flexibilité pour le propriétaire du bien.

En effet, une grande liberté d’action est appliquée dans la mise en œuvre du commodat, et plusieurs situations variées sont couvertes par le contrat. L’emprunteur y trouve aussi son compte, notamment concernant la gratuité d’utilisation du bien. La mise en place du contrat est simple, il suffit que les parties prenantes s’entendent rapidement. L’engagement sur ce type de contrat est à court terme uniquement, et l’arrangement permet au bien dont il est question de vivre et d’être exploité.

Le fonctionnement du contrat de prêt à usage

Le contrat de prêt à usage peut être scellé à l’oral ou à l’écrit (plutôt conventionnel). Il est préférable de conclure le contrat à l’écrit car le contrat rédigé donne davantage d’indications, tout particulièrement concernant la durée du contrat ainsi que l’état du bien. Il faut noter que l’inscription de la durée dans le contrat n’est pas une obligation.

Plusieurs cas de figure se présentent :

• Le contrat de commodat a une date d’expiration : le preneur s’engage à rendre l’objet du contrat au propriétaire sans se livrer à un quelconque formalisme. Contrairement au contrat bail, aucune demande de congé n’est requise.
• Aucune date de fin n’est prévue à l’avance : le principe de tacite reconduction s’applique. Il faut obligatoirement respecter un délai de préavis de six mois si une partie souhaite terminer le commodat.
• Enfin, dans les cas de figure où soit, la durée du prêt à usage n’a pas été déterminée lors de la signature du contrat, ou soit, la durée existe mais sous forme verbale, le propriétaire du bien prêté a le droit de récupérer le bien à l’emprunteur sans aucune motivation ni justification. Il suffit juste de faire une simple demande au preneur, et aucun congé n’est nécessaire.

Le bail et le commodat : quelles différences ?

Sous le contrat de prêt à usage, il ne peut y avoir aucune rémunération, ni sous forme de virement, ni en versement d’espèces, ni même en nature, sous peine d’être requalifié en contrat de prêt ou en contrat de bail. Il faut savoir que les juges ont le pouvoir, si la situation le demande, de requalifier le commodat en contrat de bail, annulant par cette occasion tous les avantages attachés au contrat de prêt à usage.

Les propriétaires sont parfois tentés de cacher une situation de bail sous un contrat de prêt à usage. La moindre somme versée en contrepartie de l’utilisation du bien immobilier fera automatiquement du contrat de prêt à usage un contrat de bail. Dès que le contrat est requalifié en bail, les règles spécifiques du contrat de bail s’appliqueront. Les règles du contrat de bail sont, par nature, plutôt favorables au locataire. Le propriétaire joue gros en tentant cette fraude de contrat. Le prêteur a le droit d’exiger de l’emprunteur une caution ou une assurance.