Préavis d’1 mois pour quitter une location : tout savoir sur la loi ALUR et ses évolutions

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La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014, complétée par la loi Macron du 6 août 2015, a profondément modifié les règles concernant les délais de préavis pour les contrats de location en France. Ces modifications visent à faciliter la mobilité des locataires et à fluidifier le marché locatif, particulièrement dans les zones où le logement est difficile d’accès.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail quand et comment bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois, quels justificatifs fournir, et quelles sont les dernières évolutions jurisprudentielles sur ce sujet. Une information précieuse tant pour les locataires que pour les propriétaires bailleurs.

  • La loi ALUR a modifié les délais de préavis pour les locations, permettant dans plusieurs cas un préavis réduit à 1 mois au lieu de 3 mois
  • Pour un logement vide en zone tendue, le préavis est automatiquement de 1 mois (sans justificatif supplémentaire selon la récente jurisprudence)
  • Pour une location meublée, le délai de préavis est fixé à 1 mois quel que soit le motif ou la localisation
  • Dix motifs légaux permettent de bénéficier d’un préavis réduit pour un logement vide
  • La restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans un délai uniformisé de 1 mois (ou 2 mois en cas de dégradations)

Les délais de préavis selon le type de logement

Préavis pour les locations vides (non meublées)

Pour les logements loués vides, le délai de préavis standard est de 3 mois. Toutefois, la loi ALUR a considérablement élargi les cas permettant de bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois. Cette réduction s’applique automatiquement lorsque le logement est situé en zone tendue, c’est-à-dire dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV).

Les zones tendues sont des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.

Préavis pour les locations meublées

Dans le cas d’une location meublée, le délai de préavis est systématiquement de 1 mois, sans condition particulière. Cette disposition simplifie grandement les démarches pour les locataires de ce type de logement, qui n’ont pas à justifier d’une situation particulière pour bénéficier de ce délai court.

Type de logement Délai de préavis standard Délai de préavis réduit Conditions pour préavis réduit
Location vide 3 mois 1 mois Zone tendue ou l’un des 10 motifs légaux
Location meublée 1 mois N/A Aucune (délai fixe de 1 mois)
Préavis pour le propriétaire (vide) 6 mois N/A Uniquement à l’échéance du bail
Préavis pour le propriétaire (meublé) 3 mois N/A Uniquement à l’échéance du bail

Les 10 motifs légaux de préavis réduit à 1 mois

La loi définit 10 situations spécifiques permettant au locataire d’un logement vide de bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois au lieu des 3 mois réglementaires :

  1. Logement situé en zone tendue : le préavis est automatiquement réduit à 1 mois pour tout logement situé dans une zone définie comme tendue par décret.
  2. Obtention d’un premier emploi : concerne le premier emploi obtenu après la fin des études ou provoquant la première affiliation au régime de sécurité sociale.
  3. Mutation professionnelle : qu’elle soit à l’initiative de l’employeur ou du salarié, sans condition d’éloignement géographique.
  4. Perte d’emploi : licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle (mais pas démission).
  5. Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi : la demande doit intervenir dans les deux mois suivant le changement d’emploi.
  6. État de santé justifiant un changement de domicile : nécessite un certificat médical, sans condition d’âge depuis la loi ALUR.
  7. Bénéficiaire du RSA : le seul fait de percevoir le RSA suffit pour justifier un préavis réduit.
  8. Bénéficiaire de l’AAH (Allocation Adulte Handicapé) : disposition ajoutée par la loi ALUR.
  9. Attribution d’un logement social : pour les locataires du parc privé qui accèdent à un logement social.
  10. Victime de violences conjugales : le locataire ou son enfant victime de violences bénéficie d’un préavis réduit (loi du 30 juillet 2020).

À noter : Le changement d’emploi volontaire, la signature d’une promesse d’embauche, le départ à la retraite, ou l’achat d’une résidence principale ne sont pas considérés comme des motifs valables de réduction du préavis.

Évolution jurisprudentielle : clarification sur le préavis en zone tendue

Une importante décision de la Cour de cassation du 11 janvier 2024 a clarifié les obligations du locataire souhaitant bénéficier d’un préavis réduit en zone tendue. Selon cet arrêt :

« Lorsque le bien loué est situé en zone tendue, le fait pour le locataire de mentionner l’adresse de ce bien dans son congé et de revendiquer le bénéfice d’un préavis réduit au visa des dispositions de la loi ALUR suffit à préciser et à justifier le motif invoqué de réduction du délai de préavis. »

Cette décision simplifie considérablement la procédure pour les locataires en zone tendue qui n’ont plus besoin de joindre un justificatif spécifique (comme une copie du décret) à leur lettre de congé. Il suffit de :

  • Préciser l’adresse du logement situé en zone tendue
  • Mentionner clairement la volonté de bénéficier du préavis réduit en faisant référence à la loi ALUR

Cette jurisprudence contredit la position précédente qui exigeait systématiquement des justificatifs pour tous les motifs de préavis réduit sans exception.

Procédure pour donner congé avec un préavis réduit

Pour bénéficier d’un préavis réduit, le locataire doit adresser une lettre de congé à son propriétaire comportant :

  • L’identité et l’adresse du locataire et du bailleur
  • La date prévue de départ (en respectant le délai de préavis applicable)
  • Le motif invoqué pour justifier la réduction du préavis
  • La date et la signature

Cette lettre doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre signature, ou signifiée par acte de commissaire de justice (anciennement huissier).

Justificatifs à fournir

À l’exception du cas spécifique de la zone tendue (selon la jurisprudence récente), tous les autres motifs de préavis réduit nécessitent des justificatifs appropriés :

  • Pour une mutation : attestation de l’employeur
  • Pour une perte d’emploi : lettre de licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle
  • Pour des raisons de santé : certificat médical
  • Pour le RSA ou l’AAH : attestation de la CAF
  • Pour les violences conjugales : ordonnance de protection

Calcul du délai de préavis

Le préavis commence à courir à partir du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte, ou de la remise en main propre. Le bail est résilié 1 ou 3 mois après, selon le cas.

Important : Durant toute la période de préavis, le locataire reste tenu de payer son loyer et les charges, même s’il a déjà quitté le logement.

La restitution du dépôt de garantie : un délai uniformisé

La loi ALUR a également uniformisé les délais de restitution du dépôt de garantie pour tous les types de logements (meublés ou non). Le propriétaire doit désormais restituer le dépôt de garantie dans un délai de :

  • 1 mois à compter de la remise des clés lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée
  • 2 mois lorsque l’état des lieux de sortie mentionne des dégradations imputables au locataire

Cette uniformisation simplifie les démarches et renforce la protection des locataires.

Cas particulier : le logement insalubre

Dans le cas d’un logement insalubre ou ne répondant pas aux critères de décence, la loi autorise le locataire à quitter les lieux sans préavis, à condition d’avoir préalablement tenté des démarches amiables auprès du bailleur et de disposer de preuves attestant de l’état du bien (humidité excessive, installation électrique dangereuse, présence de nuisibles, etc.).

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