Combien de loyers impayés avant expulsion d’un locataire ?

En tant que propriétaire bailleur, les loyers impayés représentent l’une des principales préoccupations pour votre investissement locatif. Non seulement ils affectent directement la rentabilité de votre bien, mais ils peuvent également vous mettre en difficulté financière si vous remboursez un crédit immobilier. Contrairement aux idées reçues, l’expulsion d’un locataire mauvais payeur ne peut pas s’effectuer immédiatement et suit une procédure strictement encadrée par la loi.

Dans cet article, nous vous expliquons précisément à partir de combien de loyers impayés vous pouvez entamer une procédure d’expulsion, les étapes à suivre, ainsi que les solutions alternatives qui s’offrent à vous pour récupérer vos loyers ou votre logement.

Les points essentiels à retenir :

• La procédure d’expulsion peut être engagée dès le deuxième mois de loyer impayé
• En pratique, l’expulsion effective prend plusieurs mois, voire plus d’un an
• La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend les expulsions
• Il est recommandé de privilégier les solutions amiables avant d’entamer une procédure judiciaire
• Des garanties comme la GLI ou Visale permettent de sécuriser vos revenus locatifs

Combien de loyers impayés avant de pouvoir lancer une procédure d’expulsion ?

D’un point de vue légal, un propriétaire peut engager une procédure d’expulsion dès le deuxième mois de loyer impayé. Cependant, en pratique, le délai entre le premier impayé et l’expulsion effective est beaucoup plus long. La procédure judiciaire d’expulsion peut en effet s’étendre sur plusieurs mois, voire plusieurs années dans certains cas.

Il est important de noter que cette durée dépend de plusieurs facteurs :

• La présence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail
• La réactivité du propriétaire dans l’engagement des démarches
• Les délais judiciaires propres à chaque juridiction
• La période de l’année (notamment en cas de trêve hivernale)
• La situation personnelle du locataire

Comme l’indique la législation en vigueur, même si vous pouvez entamer des démarches d’expulsion rapidement, le locataire bénéficie de protections légales qui allongent considérablement le processus.

Les étapes à suivre en cas de loyers impayés

1. Rechercher une solution amiable : la première priorité

Avant d’envisager une procédure d’expulsion, il est vivement recommandé de chercher une solution à l’amiable avec votre locataire. Cette démarche est non seulement plus rapide mais aussi moins coûteuse pour les deux parties.

Dans le cadre de cette tentative de conciliation, voici les actions à entreprendre :

Envoyer une lettre de relance

Dès le premier loyer non payé, contactez votre locataire pour comprendre sa situation. Une simple discussion peut parfois suffire à résoudre le problème, notamment si le retard est dû à un oubli ou à une difficulté temporaire.

Envoyez une lettre ou un email de relance mentionnant :

• Le montant du loyer impayé et sa date d’échéance
• Un rappel des obligations contractuelles du locataire
• Une proposition de dialogue pour trouver une solution

Proposer un échéancier de paiement

Si votre locataire rencontre des difficultés financières passagères, vous pouvez lui proposer un plan d’échelonnement de sa dette locative. Cet accord doit préciser :

• Le montant total de la dette
• Les échéances de remboursement
• Les modalités de règlement

Bon à savoir : Formalisez toujours cet accord par écrit, avec la signature des deux parties, pour éviter tout litige ultérieur.

Envoyer une mise en demeure

Si votre locataire ne répond pas à votre relance après une dizaine de jours, adressez-lui une lettre de mise en demeure avec accusé de réception. Ce document est essentiel car il constitue une preuve de votre tentative de résolution amiable du conflit, utile si vous devez ensuite saisir la justice.

2. Actionner les garanties et dispositifs de protection

Si la conciliation amiable échoue, vous pouvez faire appel aux différentes garanties que vous avez mises en place lors de la signature du bail.

Type de garantie	Fonctionnement	Délai d’activation
Caution solidaire	Vous pouvez contacter directement le garant	Dès le premier loyer impayé
Caution simple	Vous devez d’abord épuiser les recours contre le locataire	Après commandement de payer infructueux
Garantie Visale	Indemnisation par Action Logement	À partir de 2 mois d’impayés (consécutifs ou non)
Assurance Loyers Impayés (GLI)	Remboursement par l’assureur	Variable selon le contrat

Contacter la CAF ou la MSA

Si votre locataire perçoit des aides au logement, vous avez l’obligation de signaler les impayés à la CAF ou à la MSA dès que la dette atteint deux fois le montant du loyer hors charges. Tel que défini par la réglementation, vous disposez d’un délai de deux mois pour effectuer ce signalement, sous peine d’une amende pouvant atteindre 7728 euros.

Ces organismes peuvent alors :

• Mettre en place un plan d’apurement de la dette
• Vous verser directement les aides au logement
• Orienter le locataire vers des services sociaux

Faire appel à un conciliateur de justice

Pour les litiges inférieurs à 5000 euros, la tentative de conciliation est obligatoire avant toute saisine du tribunal. Un conciliateur de justice (service gratuit) ou un médiateur peut vous aider à trouver un accord amiable avec votre locataire.

3. La procédure judiciaire d’expulsion

Si aucune solution amiable n’a abouti, vous pouvez engager une procédure judiciaire d’expulsion. La marche à suivre diffère selon que votre contrat de bail comporte ou non une clause résolutoire.

Procédure avec clause résolutoire

La procédure se déroule comme suit :

1. Mandatez un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer au locataire
2. Le locataire dispose de 6 semaines pour régler sa dette
3. En l’absence de règlement, saisissez le tribunal judiciaire
4. L’audience a lieu au moins 6 semaines après l’assignation
5. Si le juge prononce l’expulsion, un commandement de quitter les lieux est délivré
6. Le locataire dispose généralement de 2 mois pour libérer le logement

Procédure sans clause résolutoire

Dans ce cas, la procédure est plus longue :

1. Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec AR
2. Saisissez directement le tribunal judiciaire
3. Le juge décide ou non de résilier le bail et d’ordonner l’expulsion
4. Le locataire dispose généralement de 2 mois pour quitter les lieux

À noter : Dans les deux cas, le juge peut accorder au locataire des délais supplémentaires pouvant aller jusqu’à 3 ans, en fonction de sa situation personnelle.

La trêve hivernale : une suspension temporaire des expulsions

Comme cela a été négocié et inscrit dans la loi, aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Cette mesure vise à protéger les locataires des risques liés à une expulsion durant la période froide.

Cependant, il est important de comprendre que :

• La trêve hivernale n’interrompt pas les procédures en cours – elles continuent d’avancer
• Vous pouvez engager une procédure pendant cette période
• Seule l’expulsion effective est reportée à la fin de la trêve

Ne pas attendre la fin de la trêve hivernale pour agir est essentiel pour plusieurs raisons :

• Plus vous attendez, plus la dette locative s’accumule
• Les procédures sont longues, il est préférable de les initier au plus tôt
• Démarrer la procédure pendant la trêve permet d’être prêt à exécuter l’expulsion dès le 1er avril

Comment prévenir les situations d’impayés et d’expulsion ?

En fonction de ses besoins et de sa situation, un propriétaire peut mettre en place plusieurs stratégies pour limiter les risques d’impayés :

Sélectionner rigoureusement ses locataires

Vérifiez attentivement la solvabilité des candidats en demandant des justificatifs de revenus fiables. Il est généralement recommandé que le loyer ne dépasse pas un tiers des revenus du locataire.

Mettre en place des garanties solides

Plusieurs options s’offrent à vous :

• La caution solidaire : un tiers s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire
• La garantie Visale : un dispositif gratuit proposé par Action Logement
• L’assurance loyers impayés : une protection plus complète mais payante

Confier la gestion à un professionnel

Une agence de gestion locative peut vous proposer des solutions comme la garantie loyers impayés, qui vous assure le versement de vos loyers même en cas d’impayé par le locataire. Certains gestionnaires proposent des garanties particulièrement protectrices, qui remboursent dès le premier jour de retard et sans limite de durée ou de montant.

En somme : Agir rapidement tout en privilégiant le dialogue !

Face aux loyers impayés, il est essentiel d’agir dès les premiers signes de difficulté. Si la procédure d’expulsion peut théoriquement être engagée à partir du deuxième mois d’impayé, elle reste longue et complexe à mettre en œuvre.

Pour protéger efficacement votre investissement locatif :

• Privilégiez d’abord le dialogue et les solutions amiables
• N’attendez pas pour activer les garanties dont vous disposez
• Documentez soigneusement toutes vos démarches
• En cas de besoin, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel (avocat spécialisé, agence immobilière)

Se prémunir contre les loyers impayés commence dès la sélection du locataire et la rédaction du contrat de bail. Un investissement dans des garanties adaptées peut vous éviter bien des désagréments et sécuriser durablement vos revenus locatifs.

Questions fréquentes

Puis-je expulser moi-même mon locataire ?
Non, expulser vous-même votre locataire est strictement interdit. Selon l’article L.226-4-2 du Code pénal, cette pratique est punie de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende.

Que se passe-t-il si mon locataire conteste la dette locative ?
Si votre locataire conteste le montant de la dette, il peut saisir le tribunal d’instance pour faire opposition au commandement de payer. Le juge examinera alors les arguments des deux parties.

L’expulsion est-elle automatique après la décision du juge ?
Non, même après une décision judiciaire favorable, le locataire dispose généralement d’un délai de deux mois pour quitter les lieux. Il peut également demander des délais supplémentaires au juge.

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