Loueur en meublé non professionnel (LMNP) : quels avantages fiscaux ?

par redaceco · Publié 24 mai 2018 · Mis à jour 2 avril 2025

Les points essentiels à retenir :

Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet d’imposer les revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Deux régimes fiscaux possibles : le Micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% ou le Réel simplifié qui permet de déduire toutes les charges et amortissements.
Le principal avantage du LMNP au régime réel : la possibilité d’amortir le bien et le mobilier, permettant souvent de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Changement majeur en 2025 : la loi de finances supprime l’avantage des amortissements lors du calcul de la plus-value en cas de revente, augmentant significativement l’imposition finale.
Les loyers en LMNP sont généralement plus élevés qu’en location nue, avec un cadre juridique plus souple (baux plus courts).

Qu’est-ce que le statut LMNP et qui peut en bénéficier ?

Le statut LMNP concerne les propriétaires qui louent en meublé un logement à usage d’habitation. Pour être éligible à ce statut, deux conditions cumulatives doivent être respectées :

Ne pas dépasser 23 000 € de recettes annuelles tirées de l’activité de location meublée (montant calculé au niveau du foyer fiscal)
Avoir des recettes locatives inférieures aux autres revenus du foyer fiscal (traitements, salaires, BIC autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles, etc.)

Si vous dépassez ces seuils, vous basculez dans la catégorie des Loueurs Meublés Professionnels (LMP).

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé de meubles en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement : literie, rangements, ustensiles de cuisine, matériel de ménage, etc.

Les différents régimes fiscaux en LMNP

Tableau comparatif des régimes fiscaux en LMNP

Caractéristiques	Régime Micro-BIC	Régime Réel Simplifié
Seuil d’application	Recettes ≤ 77 700 €	Obligatoire si recettes > 77 700 € ou sur option
Abattement	Forfaitaire de 50%	Aucun abattement forfaitaire
Déduction des charges	Non possible au-delà de l’abattement	Déduction de toutes les charges réelles
Amortissement	Non possible	Possible (avantage principal)
Comptabilité	Simple déclaration	Comptabilité obligatoire
Cas indivision	Non applicable	Obligatoire en cas d’indivision

Le régime Micro-BIC : simplicité mais limitation

Le régime Micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Ce régime vous offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs. Par exemple, si vous percevez 20 000 € de loyers annuels, vous serez imposé uniquement sur 10 000 €.

Avantages du Micro-BIC :

Simplicité de gestion et de déclaration
Intéressant si vos charges réelles sont inférieures à 50% de vos revenus

Inconvénients du Micro-BIC :

Impossibilité de déduire davantage de charges même si elles dépassent 50%
Pas d’amortissement possible, ce qui limite l’optimisation fiscale

Le régime Réel Simplifié : l’optimisation par l’amortissement

Le régime réel est obligatoire si vos recettes dépassent 77 700 €, mais vous pouvez aussi l’adopter sur option. C’est le régime fiscal le plus intéressant pour 85% des loueurs en meublé.

Avantages du régime réel :

Déduction de toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, assurances, charges de copropriété, travaux…)
Possibilité d’amortir le bien immobilier et les meubles
Déduction des frais d’acquisition (frais de notaire, commissions d’agence) la première année
Potentiel de payer 0€ d’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années

Inconvénients du régime réel :

Nécessité de tenir une comptabilité précise
Souvent besoin de recourir à un expert-comptable
Conservation obligatoire de tous les justificatifs

L’avantage majeur du LMNP : l’amortissement

L’amortissement est le mécanisme qui fait la force du LMNP au régime réel. Il permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien immobilier et des meubles, représentant leur dépréciation théorique.

Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

Bien immobilier : amortissable sur 25 à 40 ans (soit 2,5% à 4% par an)
Travaux : amortissables selon leur nature (10 ans pour plomberie, 15 ans pour maçonnerie, 20 ans pour électricité)
Mobilier : amortissable sur 5 à 10 ans (soit 10% à 20% par an)

Exemple pratique :

Pour un appartement acheté 200 000 € (dont 20 000 € de terrain non amortissable) avec 10 000 € de meubles :

Appartement (hors terrain) : 180 000 € amortis sur 30 ans = 6 000 € de déduction annuelle

Meubles : 10 000 € amortis sur 5 ans = 2 000 € de déduction annuelle

Total des amortissements : 8 000 € par an

Si vous percevez 10 000 € de loyers avec 2 000 € de charges déductibles, votre résultat fiscal sera nul : 10 000 € – 8 000 € – 2 000 € = 0 €

Les autres avantages du LMNP

Une fiscalité avantageuse

Imposition dans la catégorie des BIC plutôt que des revenus fonciers
Possibilité de récupérer la TVA (20%) lors de l’achat d’un bien neuf en résidence services
Non-inclusion dans le plafonnement des niches fiscales (contrairement au dispositif Pinel)

Une souplesse juridique

Baux plus courts qu’en location nue :
- 1 à 90 jours en location saisonnière
- 1 à 10 mois pour un bail mobilité
- 9 mois pour un bail étudiant
- 1 an minimum pour une location meublée traditionnelle
Préavis plus court pour le propriétaire (3 mois contre 6 mois en location nue)
Loyers plus élevés qu’en location vide, pour une meilleure rentabilité

Le régime de la plus-value des particuliers

Le LMNP permet de bénéficier du régime de la plus-value des particuliers en cas de vente, avec un abattement progressif sur la plus-value :

Exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention
Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans

ATTENTION : Le grand changement pour 2025

La fin d’un avantage fiscal majeur

La loi de finances 2025 modifie profondément le régime LMNP concernant l’imposition des plus-values. Les amortissements déduits seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente, ce qui augmentera significativement l’impôt à payer.

Impact concret sur votre fiscalité

Avant la réforme : Pour un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après avoir déduit 50 000 € d’amortissements :

Plus-value imposable : 300 000 € – 200 000 € = 100 000 €
Impôt total (avec 19% d’impôt + 17,2% de prélèvements sociaux) : 36 200 €

Après la réforme de 2025 :

Prix d’achat après amortissements : 200 000 € – 50 000 € = 150 000 €
Plus-value imposable : 300 000 € – 150 000 € = 150 000 €
Impôt total : 54 300 €
Surcoût fiscal : 18 100 €

Cette modification incite fortement à penser à long terme et à conserver son bien plus longtemps pour bénéficier des abattements liés à la durée de détention.

Comment optimiser votre investissement LMNP en 2025 ?

Face à ces changements, voici quelques stratégies à considérer :

Privilégier une détention longue pour bénéficier des abattements sur la plus-value (exonération totale après 30 ans)
Anticiper votre fiscalité dès l’achat en optant pour le régime réel si votre situation le permet
Conserver tous vos justificatifs de travaux et d’achat de mobilier pour optimiser vos déductions
Consulter un expert fiscal pour adapter votre stratégie aux nouvelles règles

Conclusion : Faut-il encore investir en LMNP ?

Malgré le durcissement fiscal prévu en 2025, le LMNP reste un dispositif intéressant pour les investisseurs immobiliers, particulièrement pour ceux qui adoptent une vision à long terme. Ses avantages en termes de fiscalité courante (réduction d’impôt sur les revenus locatifs), de souplesse juridique et de rentabilité locative en font toujours un choix pertinent pour diversifier son patrimoine.

Cependant, il devient essentiel d’anticiper la stratégie de sortie dès l’entrée et de ne pas se focaliser uniquement sur les avantages fiscaux immédiats. La réflexion doit désormais intégrer l’horizon de détention du bien et l’impact fiscal à la revente.

N’hésitez pas à consulter un professionnel de la fiscalité pour optimiser votre projet d’investissement en LMNP et l’adapter aux nouvelles règles fiscales.