Les intérêts intercalaires d’un prêt immobilier : comprendre et optimiser vos frais
L’essentiel à retenir :
- Les intérêts intercalaires sont des frais temporaires appliqués pendant la période de construction ou d’acquisition d’un bien immobilier, avant le début du remboursement du capital emprunté.
- Ils sont principalement appliqués lors d’un déblocage progressif des fonds (VEFA, construction, grands travaux).
- Le calcul se fait selon la formule : Mensualité = (Montant débloqué × Taux du crédit) ÷ 12.
- Ces intérêts sont généralement calculés à un taux plus élevé que celui du prêt classique.
- Plusieurs solutions existent pour éviter ou réduire ces frais : différé de remboursement, négociation d’un déblocage progressif, ou planification optimisée des travaux.
Qu’est-ce que les intérêts intercalaires d’un prêt immobilier ?
Dans le cadre d’un prêt immobilier, les intérêts intercalaires correspondent aux frais appliqués sur la fraction du capital déjà débloquée, lorsque le financement est libéré progressivement et non en une seule fois. Il s’agit d’une situation particulière qui se distingue du schéma classique où l’intégralité des fonds est versée au moment de la signature chez le notaire.
Ces intérêts sont particulièrement présents dans les cas suivants :
- Achat d’un bien en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement)
- Construction d’une maison individuelle via un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle)
- Réalisation de travaux importants de rénovation ou d’agrandissement
Pendant cette période, l’emprunteur ne rembourse pas encore le capital, mais uniquement les intérêts sur les sommes déjà débloquées, ainsi que l’assurance emprunteur. Le remboursement effectif du prêt (capital + intérêts) ne commence qu’une fois l’intégralité des fonds débloquée, généralement à la livraison du bien ou à la fin des travaux.
Comment fonctionnent les déblocages de fonds générant des intérêts intercalaires ?
Le déblocage des fonds s’effectue selon un échéancier précis qui varie en fonction du type de projet :
Pour une VEFA (appartement neuf) :
- 5% à la réservation
- 35% à l’achèvement des fondations
- 35% à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés)
- 25% à l’achèvement de l’immeuble
- 5% à la livraison, si aucune réserve n’est émise
Pour une construction de maison individuelle :
- 20% à l’achèvement des fondations
- 25% à la mise hors d’eau
- 40% à l’achèvement des travaux de construction
- 15% à la livraison, si aucune réserve n’est émise
À chaque étape franchie, le constructeur émet un appel de fonds que la banque honore en débloquant la fraction correspondante du prêt. C’est à partir de ce moment que les intérêts intercalaires commencent à s’appliquer sur la somme débloquée.
Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Le calcul des intérêts intercalaires repose sur une formule simple :
Intérêts intercalaires mensuels = (Montant débloqué × Taux du crédit) ÷ 12
Ces intérêts sont cumulatifs : à chaque nouveau déblocage, ils s’ajoutent aux précédents, augmentant progressivement la mensualité jusqu’au déblocage total du prêt.
Exemple concret de calcul pour un prêt en VEFA
Prenons l’exemple d’un achat en VEFA d’un bien de 300 000 € financé par un prêt au taux de 2% sur 20 ans :
| Étape | Montant débloqué | Cumul débloqué | Intérêts intercalaires mensuels |
|---|---|---|---|
| Réservation (5%) | 15 000 € | 15 000 € | 25 € |
| Fondations (35%) | 105 000 € | 120 000 € | 200 € |
| Mise hors d’eau (35%) | 105 000 € | 225 000 € | 375 € |
| Achèvement (25%) | 75 000 € | 300 000 € | 500 € |
À la livraison du bien, l’emprunteur aura payé des intérêts intercalaires pendant toute la durée de la construction. Si cette période dure 18 mois avec un déblocage progressif, le coût total des intérêts intercalaires pourrait avoisiner les 5 000 €, voire davantage en fonction du rythme des déblocages.
Impact financier des intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires représentent un coût supplémentaire non négligeable dans le financement d’un projet immobilier. Ils viennent s’ajouter au coût global du crédit et peuvent peser significativement sur le budget de l’emprunteur.
Double charge financière pendant la phase de construction
La situation est particulièrement délicate pour les primo-accédants qui doivent souvent continuer à payer un loyer pendant la phase de construction tout en s’acquittant des intérêts intercalaires. Cette double charge peut représenter une contrainte budgétaire importante, d’autant plus que la période de construction peut s’étendre sur 12 à 24 mois.
Impact des retards de chantier
Les retards de chantier constituent un risque majeur qui prolonge la période d’application des intérêts intercalaires. Chaque mois supplémentaire génère des frais additionnels qui peuvent alourdir significativement la facture finale. C’est pourquoi il est crucial de suivre attentivement l’avancement des travaux et de prévoir une marge de sécurité dans son budget.
Comment réduire ou éviter les intérêts intercalaires ?
Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour limiter l’impact des intérêts intercalaires sur votre budget :
1. La franchise totale ou partielle
Le différé de remboursement ou franchise permet de reporter le paiement des intérêts intercalaires à la fin de la phase de construction. Dans le cas d’une franchise totale, vous ne payez que l’assurance emprunteur pendant la période de construction. Les intérêts sont alors capitalisés et intégrés au capital restant dû, ce qui augmente le coût total du crédit mais allège votre trésorerie immédiate.
« La franchise totale permet de ne pas payer les intérêts pendant la construction de votre logement et alléger vos mensualités de cette somme. La banque lisse les intérêts intercalaires sur la durée totale de votre prêt. »
2. Négociation avec la banque
Certains établissements bancaires proposent des solutions alternatives comme :
- Le découpage du prêt en plusieurs crédits correspondant aux différents appels de fonds
- Un passage direct en amortissement dès le premier déblocage (pour les emprunteurs dont les revenus le permettent)
- Un taux réduit pour les intérêts intercalaires
3. Optimisation du calendrier des travaux
Une planification rigoureuse des travaux peut contribuer à réduire la période d’application des intérêts intercalaires. En coordonnant efficacement les différentes étapes et en choisissant des professionnels fiables, vous limitez les risques de retard et, par conséquent, les frais supplémentaires.
4. Utilisation stratégique de l’apport personnel
Mobiliser une partie de votre apport personnel pour financer les premiers appels de fonds peut vous permettre de réduire le montant du prêt débloqué initialement et donc les intérêts intercalaires associés.
Questions fréquentes sur les intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires sont-ils obligatoires ?
Les intérêts intercalaires ne sont pas obligatoires en tant que tels, mais ils sont la conséquence directe d’un déblocage progressif des fonds. Vous pouvez négocier avec votre banque différentes modalités pour les gérer, mais vous ne pouvez pas totalement y échapper si votre prêt est débloqué en plusieurs fois.
Le taux des intérêts intercalaires est-il le même que celui du prêt principal ?
En théorie, le taux des intérêts intercalaires est identique à celui du prêt principal. Cependant, certaines banques appliquent une majoration sur ces intérêts, ce qui peut augmenter leur coût. Il est donc important de vérifier ce point dans votre offre de prêt.
Comment les intérêts intercalaires apparaissent-ils dans le tableau d’amortissement ?
Les intérêts intercalaires figurent généralement dans un tableau d’amortissement spécifique, distinct de celui du prêt principal. Ce tableau détaille les sommes débloquées, les intérêts appliqués et les mensualités correspondantes pendant la phase de construction.
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