Indivision entre frère et sœur : comment sortir de cette situation ?
L’indivision est une situation juridique qui se produit lorsque plusieurs personnes, notamment des frères et sœurs, possèdent ensemble des droits de propriété sur un même bien. Cette situation survient fréquemment dans le cadre d’un héritage, lorsque des frères et sœurs reçoivent en commun un bien immobilier suite au décès d’un parent.
Dans ce régime, chaque héritier devient propriétaire du bien en fonction de sa quote-part, c’est-à-dire le pourcentage de propriété qui lui est attribué. En principe, lors d’une succession, chaque enfant reçoit une part égale, sauf disposition contraire prise par le défunt dans un testament.
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » stipule l’article 815 du Code civil, fondement juridique de ce régime.
Les points clés à retenir :
- L’indivision est un régime juridique qui permet à plusieurs personnes de gérer un bien commun, souvent hérité
- Chaque indivisaire possède des droits et des obligations proportionnels à sa quote-part
- Pour sortir de l’indivision, plusieurs solutions existent : vente des parts, partage des biens, création d’une SCI ou recours judiciaire
- Les décisions importantes nécessitent l’unanimité, tandis que les actes de gestion courante requièrent une majorité des 2/3
- Les frais de sortie d’indivision sont partagés entre les indivisaires selon leurs quotes-parts respectives
Caractéristiques principales de l’indivision successorale
- Elle est généralement considérée comme une situation temporaire, bien qu’elle puisse se prolonger
- Elle est régie par les articles 815 et suivants du Code civil
- Chaque indivisaire détient un pourcentage de propriété (quote-part)
- Les décisions importantes nécessitent l’accord de tous les coïndivisaires
Il est important de noter que l’indivision est un état éphémère par nature, bien qu’elle puisse durer plusieurs années en attendant un partage définitif. Pour éviter les conflits, il est fortement recommandé d’établir une convention d’indivision qui déterminera les règles de fonctionnement et de gestion du bien.
Comment gérer une maison en indivision entre frère et sœur ?
Chaque indivisaire, qu’il s’agisse d’un frère ou d’une sœur, dispose de certains droits sur le bien en indivision :
- Droit d’usage : chaque indivisaire peut utiliser le bien, sous réserve de respecter les droits des autres
- Droit aux fruits : les revenus générés par le bien (loyers par exemple) sont partagés proportionnellement aux quotes-parts
- Droit de participer aux décisions concernant la gestion du bien
Toutefois, si un indivisaire occupe exclusivement le bien, il devra généralement verser une indemnité d’occupation aux autres, sauf accord contraire entre eux.
La prise de décision dans l’indivision
| Type de décision | Majorité requise | Exemple |
|---|---|---|
| Actes de conservation | Un seul indivisaire | Réparation urgente |
| Actes d’administration courante | Majorité des 2/3 | Location, travaux d’entretien |
| Actes de disposition | Unanimité | Vente, donation |
Pour faciliter la gestion du bien, les indivisaires peuvent désigner un gérant d’indivision, qui peut être l’un d’entre eux ou un tiers. Cette décision requiert une majorité des deux tiers des droits indivis.
Établir une convention d’indivision
Bien que non obligatoire, l’établissement d’une convention d’indivision est vivement recommandé. Ce document contractuel permet de :
- Définir les règles de fonctionnement de l’indivision
- Préciser les modalités de prise en charge des frais et charges
- Organiser l’utilisation du bien (occupation, location)
- Prévoir les conditions de sortie de l’indivision
Cette convention peut être établie pour une durée maximale de 5 ans renouvelable, ou pour une durée indéterminée. L’intervention d’un notaire est conseillée pour sa rédaction, afin d’assurer sa conformité juridique.
Comment sortir de l’indivision entre frère et sœur ?
Sortir de l’indivision est un droit absolu pour chaque indivisaire. Plusieurs solutions s’offrent aux frères et sœurs qui souhaitent mettre fin à cette situation.
1. La vente des quotes-parts
Un indivisaire peut décider de vendre sa quote-part aux autres indivisaires ou à un tiers. Dans ce cas, une procédure spécifique doit être respectée :
- Le vendeur doit notifier son intention de vendre aux autres indivisaires, en précisant le prix et les conditions
- Les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption pendant un mois
- Si aucun indivisaire n’exerce ce droit, la vente à un tiers est possible
Dans le cadre d’une indivision, les autres co-indivisaires sont toujours prioritaires pour l’achat des parts mises en vente. Ce droit de préemption leur permet de conserver le bien au sein de la famille.
2. La vente du bien indivis
La vente du bien indivis peut se faire :
- À l’amiable : avec l’accord de tous les indivisaires
- De manière forcée : si les indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits le demandent
Dans le second cas, si des indivisaires s’opposent à la vente, il faudra saisir le tribunal judiciaire qui statuera sur l’autorisation de vendre. Une fois le bien vendu, le prix est réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts.
3. Le partage des biens
Lorsque l’indivision porte sur plusieurs biens, un partage en nature peut être envisagé. Chaque indivisaire reçoit alors un ou plusieurs biens dont la valeur correspond à sa quote-part. Si la valeur du lot attribué est supérieure ou inférieure à ses droits, un mécanisme de compensation financière appelé soulte est mis en place.
Le partage peut être :
- Amiable : avec l’accord de tous les indivisaires
- Judiciaire : par l’intervention du tribunal en cas de désaccord
4. La création d’une Société Civile Immobilière (SCI)
La création d’une SCI constitue une alternative intéressante pour sortir de l’indivision tout en conservant le bien. Les indivisaires apportent leurs quotes-parts à la société et reçoivent en échange des parts sociales proportionnelles à leur apport.
Cette solution présente plusieurs avantages :
- Une gestion plus souple que l’indivision
- Des règles de fonctionnement clairement définies dans les statuts
- Une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans
- Une cession des parts sociales plus simple que celle des quotes-parts indivises
5. Le recours à la justice en cas de blocage
Si aucun accord n’est possible entre les frères et sœurs, le recours au tribunal judiciaire devient nécessaire. Le juge peut :
- Ordonner le partage judiciaire
- Désigner un notaire pour procéder aux opérations de partage
- Autoriser la vente du bien aux enchères (licitation)
En cas de passivité d’un indivisaire, après une mise en demeure restée sans réponse pendant trois mois, le juge peut désigner un mandataire pour le représenter jusqu’à la réalisation du partage.
Quel est le coût pour sortir d’une indivision ?
La sortie d’indivision engendre différents frais qui sont généralement répartis entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts :
- Droits d’enregistrement : 2,5% de la valeur de l’indivision
- Honoraires du notaire : calculés selon un barème réglementé, proportionnels à la valeur des biens
- Débours : frais liés aux démarches administratives
- Frais judiciaires : en cas de procédure devant le tribunal
Pour un bien d’une valeur de 300 000 €, les frais notariés pour un partage peuvent s’élever à environ 10 000 €, à répartir entre les indivisaires.
Quelles solutions privilégier ?
Face à une indivision entre frère et sœur, plusieurs solutions existent pour en sortir. Le choix dépendra principalement :
- De la qualité des relations entre les indivisaires
- De leur volonté ou non de conserver le bien dans la famille
- De leur capacité financière à racheter les parts des autres
- De la nature et du nombre de biens en indivision
La solution amiable est toujours préférable, car elle permet d’éviter des procédures judiciaires longues et coûteuses. L’intervention d’un notaire est essentielle pour accompagner les indivisaires dans ce processus et s’assurer de la validité juridique des opérations.
N’oubliez pas que sortir de l’indivision est un droit absolu, et qu’aucun indivisaire ne peut être contraint de rester dans cette situation contre son gré. En cas de blocage persistant, le recours à la justice reste l’ultime solution pour débloquer la situation.
