Frais de notaire pour l’achat d’un garage avec ou sans logement attenant
Les points essentiels à retenir :
- Les frais de notaire pour un garage représentent entre 7% et 10% du prix d’achat dans l’ancien
- Pour un bien neuf, les frais sont réduits à 2% à 3% du prix d’acquisition
- L’achat groupé de plusieurs garages permet une optimisation des coûts notariaux
- Plus de 80% des frais dits « de notaire » sont en réalité des taxes reversées à l’État
- La rémunération du notaire ne représente qu’environ 1,5% du prix d’achat
- L’achat d’un garage avec un logement principal bénéficie d’un calcul global des frais
L’acquisition d’un garage ou d’une place de parking constitue un investissement immobilier accessible et potentiellement rentable. Que ce soit pour un usage personnel ou dans une optique locative, il est essentiel de bien comprendre les frais de notaire associés à ce type d’achat. Ces frais, souvent mal compris, représentent une part non négligeable du budget global d’acquisition.
En effet, contrairement aux idées reçues, l’achat d’un garage est considéré comme une transaction immobilière à part entière, nécessitant l’intervention d’un notaire et l’acquittement de droits et taxes. Ces frais peuvent varier considérablement selon plusieurs facteurs : le prix du bien, son ancienneté (neuf ou ancien), et le contexte d’acquisition (garage seul ou avec un logement).
Dans cet article, nous analyserons en détail la composition des frais de notaire pour l’achat d’un garage, les différentes situations d’acquisition possibles, et proposerons des stratégies pour optimiser ces coûts. L’objectif est de vous fournir toutes les informations nécessaires pour anticiper cette dépense et l’intégrer efficacement dans votre projet d’investissement.
Composition des frais de notaire pour un garage
Il est important de préciser que l’expression « frais de notaire » est en réalité un terme générique qui regroupe plusieurs types de coûts. En effet, contrairement à ce que l’on pourrait penser, la majeure partie de ces frais n’est pas destinée au notaire lui-même, mais à l’État et aux collectivités locales.
Répartition des frais de notaire
Les frais de notaire se décomposent généralement en trois grandes catégories :
- Les droits et taxes (environ 80% du total) : versés à l’État et aux collectivités locales
- La rémunération du notaire (environ 10% du total) : les émoluments du professionnel
- Les frais et débours (environ 10% du total) : dépenses engagées par le notaire pour constituer le dossier
Détail des taxes applicables
Pour l’achat d’un garage, plusieurs taxes sont applicables :
| Type de taxe | Taux applicable | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière | 3,60% | Département |
| Taxe additionnelle | 1,20% | Commune |
| Frais d’assiette et de recouvrement | 0,09% (2,50% de la taxe de publicité foncière) | État |
| Taxe d’État | 0,20% | État |
| Total des taxes | 5,09% |
Barème des émoluments du notaire
La rémunération du notaire est strictement encadrée par la loi et calculée selon un barème dégressif. Voici le barème applicable depuis le 1er janvier 2021 :
| Tranche de prix | Taux d’émoluments |
|---|---|
| De 0 à 6 500 € | 3,870% |
| De 6 501 à 17 000 € | 1,596% |
| De 17 001 à 60 000 € | 1,064% |
| Plus de 60 000 € | 0,799% |
Ce barème dégressif explique pourquoi, proportionnellement, les frais de notaire peuvent sembler plus élevés pour l’achat d’un garage à faible prix que pour un bien immobilier plus coûteux.
Cas de figure : achat d’un garage seul
Lorsque vous achetez un garage ou une place de parking de manière indépendante, sans acquisition simultanée d’un logement, les frais de notaire sont calculés spécifiquement sur la valeur de ce bien.
Simulation des frais pour différentes gammes de prix
Pour vous donner une idée concrète des frais à prévoir, voici une estimation des frais de notaire maximaux pour l’achat d’un garage seul :
| Prix du garage | Montant approximatif des frais de notaire | Pourcentage du prix d’achat |
|---|---|---|
| Inférieur à 10 000 € | 2 000 à 2 400 € | 20 à 24% |
| De 10 001 à 15 000 € | 2 400 à 2 600 € | 17 à 24% |
| De 15 001 à 30 000 € | 2 600 à 3 800 € | 12 à 17% |
| De 30 001 à 45 000 € | 3 800 à 4 800 € | 10 à 12% |
| De 45 001 à 60 000 € | 4 800 à 5 800 € | 9 à 10% |
On constate que plus le prix d’achat est faible, plus le pourcentage des frais de notaire est élevé. Ce phénomène s’explique par l’existence d’un montant minimum incompressible de frais fixes (débours, formalités administratives) qui pèse proportionnellement plus lourd sur les transactions de faible montant.
Cas de figure : achat d’un garage avec un logement
La situation diffère considérablement lorsque l’acquisition du garage s’effectue simultanément à celle d’un logement. Dans ce cas de figure, l’approche et le calcul des frais notariaux présentent certaines particularités qu’il convient de comprendre.
Garage inclus dans la même transaction
Lorsque vous achetez un logement (appartement ou maison) qui inclut un garage ou une place de parking, un seul acte notarié est établi pour l’ensemble de la transaction. Les frais de notaire sont alors calculés sur le montant total de l’acquisition, sans distinction entre la valeur du logement et celle du garage.
Cette configuration présente un avantage financier certain, puisque les frais fixes (débours, formalités) ne sont comptabilisés qu’une seule fois pour l’ensemble de la transaction. De plus, compte tenu du barème dégressif des émoluments du notaire, le taux appliqué sera généralement plus avantageux sur un montant global plus élevé.
Pour un bien acquis dans l’ancien, comptez entre 7% et 8% de frais sur le montant global. Pour un bien neuf, ces frais sont réduits à 2% à 3% du prix d’acquisition.
Différence de frais entre neuf et ancien
La distinction entre l’achat dans le neuf et dans l’ancien est particulièrement importante :
| Type de bien | Taux approximatif des frais de notaire | Exemple pour un bien à 200 000 € incluant un garage |
|---|---|---|
| Bien ancien | 7% à 8% | 14 000 € à 16 000 € |
| Bien neuf | 2% à 3% | 4 000 € à 6 000 € |
Cette différence significative s’explique principalement par une fiscalité allégée pour les biens neufs, notamment au niveau de la taxe de publicité foncière qui est réduite considérablement dans le cas d’une acquisition dans le neuf.
Stratégies pour optimiser les frais de notaire
Face à l’importance que peuvent représenter les frais de notaire, particulièrement pour les acquisitions de garages isolés ou de faible valeur, certaines stratégies peuvent être envisagées pour optimiser ces coûts.
L’achat groupé de garages
L’une des stratégies les plus efficaces pour les investisseurs consiste à acquérir plusieurs garages simultanément plutôt que de procéder à des achats unitaires successifs. Cette approche permet de réaliser des économies substantielles sur les frais de notaire.
En effet, lorsque vous achetez un lot de garages (une batterie de garages), les frais fixes ne sont comptabilisés qu’une seule fois pour l’ensemble de la transaction. De plus, le barème dégressif des émoluments s’applique sur le montant total, ce qui réduit le taux moyen applicable.
En pratique, pour des achats unitaires de garages, les frais de notaire peuvent représenter entre 20% et 30% du prix d’acquisition pour des garages à bas prix, alors qu’ils se limitent à 7% à 8% pour un lot de plusieurs garages acquis simultanément.
Privilégier l’achat dans le neuf
Comme expliqué précédemment, les frais de notaire sont considérablement réduits pour les acquisitions dans le neuf. Si vous envisagez l’achat d’un garage ou d’une place de parking, il peut être judicieux de privilégier les biens neufs lorsque cela est possible.
