PEL ou CEL : Quel produit d’épargne logement choisir en 2025 ?
Points essentiels à retenir
- Le PEL (Plan Épargne Logement) et le CEL (Compte Épargne Logement) sont des produits d’épargne réglementés destinés à financer des projets immobiliers.
- Le PEL offre un meilleur taux de rémunération (2,25% en 2025) que le CEL (2% en 2025).
- Le CEL est plus flexible pour les retraits, tandis que le PEL bloque l’épargne pendant 4 ans.
- Le plafond du PEL (61 200€) est nettement supérieur à celui du CEL (15 300€).
- Le prêt immobilier associé au PEL peut atteindre 92 000€ contre seulement 23 000€ pour le CEL.
- Les deux produits peuvent être cumulés pour augmenter votre capacité d’emprunt.
- D’autres solutions comme l’assurance-vie peuvent constituer des alternatives plus performantes pour certains projets.
Qu’est-ce que le PEL et le CEL ?
Le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL) sont deux produits d’épargne réglementés par l’État, spécifiquement conçus pour préparer un projet immobilier. Ils permettent non seulement de constituer une épargne, mais aussi d’accéder à un prêt immobilier à taux avantageux une fois la période d’épargne terminée.
Le Plan Épargne Logement (PEL)
Le PEL est un placement à moyen terme (4 à 10 ans) destiné à constituer une épargne pour financer l’achat ou la rénovation d’un logement. Il offre la possibilité d’obtenir un prêt immobilier à taux fixe déterminé dès l’ouverture du plan.
Le Compte Épargne Logement (CEL)
Le CEL fonctionne sur un principe similaire au PEL mais avec une flexibilité accrue. Il nécessite une durée d’épargne minimale de 18 mois seulement pour accéder au prêt, et permet des retraits sans clôture du compte, contrairement au PEL.
PEL vs CEL : Comparaison détaillée
Pour ces deux produits d’épargne, les conditions d’accès sont quasi identiques :
- Pas de conditions de nationalité ou d’âge (avec accord du représentant légal pour les mineurs)
- Limitation à un seul compte ou plan par personne
- Impossibilité d’ouvrir un compte joint avec son conjoint
La principale différence se situe au niveau du versement initial : 225€ pour le PEL contre 300€ pour le CEL.
Versements et plafonds
| Caractéristique | PEL | CEL |
|---|---|---|
| Versement initial | 225€ minimum | 300€ minimum |
| Versements obligatoires | 540€ par an minimum | 75€ par versement (pas d’obligation de fréquence) |
| Plafond | 61 200€ (hors intérêts) | 15 300€ (hors intérêts) |
| Flexibilité des versements | Versements réguliers obligatoires | Liberté totale (montant et fréquence) |
Le PEL impose des règles plus strictes concernant les versements, avec une obligation d’alimenter le compte d’au moins 540€ par an. Cette contrainte en fait un produit plus adapté aux épargnants réguliers ayant une capacité d’épargne stable.
Le CEL, avec sa plus grande souplesse, convient davantage aux personnes souhaitant conserver un accès flexible à leur épargne.
Taux de rémunération
En 2025, les taux de rémunération sont :
- PEL : 2,25% par an
- CEL : 2% par an
Le taux du PEL est fixé à l’ouverture et reste inchangé pendant toute la durée du plan, offrant une sécurité face aux fluctuations du marché.
À noter que pour les anciens PEL (notamment ceux ouverts entre 1983 et 1984), le taux peut atteindre jusqu’à 6,30% par an, ce qui en fait des placements exceptionnellement rentables qu’il convient de conserver.
Disponibilité et liquidité de l’épargne
C’est l’une des différences majeures entre les deux produits :
Pour le PEL :
- L’épargne est bloquée pendant 4 ans minimum
- Tout retrait entraîne la clôture automatique du plan
- Un retrait avant 4 ans entraîne des pénalités (recalcul des intérêts, perte des droits à prêt)
Pour le CEL :
- Les retraits sont possibles à tout moment
- Le seul impératif est de maintenir un solde minimum de 300€
- Cette flexibilité compense partiellement le taux de rémunération légèrement inférieur
Conditions d’accès au prêt immobilier
Les deux produits permettent d’accéder à un prêt immobilier, mais dans des conditions différentes :
| Caractéristique | PEL | CEL |
|---|---|---|
| Durée d’épargne minimale | 4 ans | 18 mois |
| Taux du prêt en 2024 | 3,45% | 3,5% |
| Montant maximum du prêt | 92 000€ | 23 000€ |
| Durée de remboursement | 2 à 15 ans | 2 à 15 ans |
Le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Plus vous épargnez longtemps et des montants importants, plus votre capacité d’emprunt sera élevée.
Pour le CEL, une condition supplémentaire s’applique : le compte doit avoir généré un minimum d’intérêts, dont le montant varie selon le projet immobilier (entre 22,50€ et 75€).
Fiscalité
La fiscalité du PEL et du CEL est identique depuis 2018 :
- Les intérêts sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%
- Ce taux se décompose en 12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux
- Les épargnants peuvent opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu
Les utilisations possibles du prêt
Le prêt obtenu grâce à un PEL ou un CEL peut financer :
- L’achat d’une résidence principale (neuve ou ancienne)
- La construction d’un logement
- L’achat d’un terrain à construire (si le prêt finance aussi la construction)
- L’acquisition de parts de SCPI investies en immobilier d’habitation
- Des travaux de rénovation, d’amélioration ou d’économie d’énergie
Pour les PEL souscrits avant le 1er mars 2011, le financement peut également concerner un logement non destiné à l’habitation principale.
La cession des droits à prêt
Une particularité intéressante de ces produits est la possibilité de céder ses droits à prêt à certains membres de sa famille :
- Conjoint
- Enfants ou petits-enfants
- Parents ou grands-parents
- Frères et sœurs, neveux et nièces, oncles et tantes
- Membres de la famille du conjoint
Cette option permet de regrouper plusieurs droits à prêt pour obtenir un financement plus important, tout en restant dans la limite des 92 000€.
PEL ou CEL : que choisir ?
Le choix entre PEL et CEL dépend essentiellement de votre profil d’épargnant et de vos objectifs :
Optez pour le PEL si :
- Vous avez une capacité d’épargne régulière
- Votre projet immobilier est prévu à moyen terme (4 ans minimum)
- Vous recherchez un taux de rémunération légèrement supérieur
- Vous souhaitez emprunter un montant plus important
Préférez le CEL si :
- Vous privilégiez la flexibilité et l’accès à votre épargne
- Votre projet immobilier est prévu à court terme (moins de 4 ans)
- Vous préférez des versements libres et non contraints
- Vous souhaitez pouvoir retirer votre argent sans clôturer votre compte
Dans l’idéal, la combinaison des deux produits peut être une stratégie pertinente pour maximiser vos avantages et votre capacité d’emprunt future.
Les alternatives au PEL et au CEL en 2025
En 2025, d’autres solutions d’épargne peuvent s’avérer plus performantes que le PEL ou le CEL, notamment :
L’assurance-vie
L’assurance-vie constitue une alternative intéressante avec :
- Une grande flexibilité d’utilisation
- Une fiscalité avantageuse après 8 ans de détention
- La possibilité d’investir sur différents supports (fonds euros sécurisés, unités de compte plus dynamiques)
- L’option de nantissement pour servir de garantie à un prêt immobilier
Contrairement au PEL ou au CEL, l’assurance-vie permet d’accéder à des classes d’actifs variées (actions, obligations, immobilier, private equity), potentiellement plus rentables à long terme.
Autres options à considérer
- Le Livret A pour une épargne de précaution totalement liquide
- Les SCPI pour un investissement immobilier sans les contraintes de gestion
- Les PER (Plans d’Épargne Retraite) pour combiner préparation de la retraite et projet immobilier
Conclusion : faire le bon choix pour votre projet immobilier
En 2025, le PEL et le CEL restent des produits d’épargne intéressants pour préparer un projet immobilier, mais leur pertinence dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs.
Si vous détenez un ancien PEL avec un taux avantageux, il est généralement conseillé de le conserver. Pour les nouvelles souscriptions, comparez attentivement les caractéristiques de ces produits avec les alternatives disponibles sur le marché.
N’hésitez pas à consulter un conseiller financier pour déterminer la meilleure stratégie d’épargne en fonction de votre projet immobilier spécifique, de votre horizon de placement et de votre tolérance au risque.
