Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
Points essentiels à retenir :
- Le locataire est responsable des dommages causés par négligence ou défaut d’entretien (trous dans les murs, équipements cassés, etc.)
- Le propriétaire prend en charge les réparations liées à la vétusté (usure naturelle) et aux cas de force majeure
- Une grille de vétusté permet de déterminer la responsabilité en tenant compte de la durée de vie des équipements
- Le propriétaire peut retenir sur le dépôt de garantie le montant des réparations avec justificatifs (devis ou factures)
- En cas de désaccord, le locataire peut contester la facturation par lettre recommandée puis devant la justice si nécessaire
Quelles dégradations sont à la charge du locataire ?
À la fin d’une location, l’état des lieux de sortie permet de comparer l’état actuel du logement avec celui constaté lors de l’entrée. Cette comparaison détermine si des dégradations sont imputables au locataire. Mais quelles sont précisément ces dégradations facturables ?
Les détériorations dues à la négligence ou au défaut d’entretien
Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement durant toute la durée du bail, conformément au décret n° 87-712 du 26 août 1987. Cette responsabilité inclut la maintenance régulière et les petites réparations des installations et équipements.
Parmi les négligences facturables au locataire, on trouve notamment :
- Dégradations des murs et surfaces : trous, taches importantes, graffitis
- Portes et fenêtres endommagées : porte enfoncée, vitrage fissuré, mécanismes de volets roulants défectueux
- Revêtements de sol détériorés : parquet rayé profondément, moquette brûlée, carrelage cassé
- Équipements sanitaires abîmés : robinetterie cassée, WC fissurés, joints de douche moisis
- Installations électriques : prises et interrupteurs endommagés
- Plomberie détériorée : canalisations bouchées par négligence
Le locataire doit assumer l’entretien régulier du logement et effectuer les réparations nécessaires tout au long de la durée du bail.
Cas spécifique de la location meublée
En location meublée, s’ajoutent aux responsabilités du locataire les dégradations sur les meubles et équipements fournis par le propriétaire :
- Éraflures, fissures ou taches importantes sur les meubles
- Équipements électroménagers endommagés par mauvaise utilisation
- Éléments de décoration (rideaux, tapis, literie) rendus inutilisables par négligence
Quelles dégradations sont à la charge du propriétaire ?
Toutes les dégradations ne sont pas imputables au locataire. Certaines relèvent de la responsabilité du propriétaire.
La vétusté : usure normale du logement
La vétusté est définie par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement » du logement.
Les dégradations dues à la vétusté sont à la charge du propriétaire, même si elles concernent des éléments habituellement entretenus par le locataire. Par exemple :
- Décoloration naturelle des peintures avec le temps
- Usure normale des revêtements de sol
- Joints vieillissants
- Traces légères de meubles sur le sol
La grille de vétusté : un outil essentiel
Pour distinguer vétusté et dégradation, une grille de vétusté est fortement recommandée. Cet outil fournit :
- La durée de vie théorique de chaque équipement
- Un coefficient de réduction annuel
Cette grille permet d’ajuster le montant des réparations en fonction de la durée d’occupation du logement. À titre indicatif, voici quelques durées de vie moyennes :
| Élément | Durée de vie approximative |
|---|---|
| Peintures et tapisseries | 10 ans |
| Moquettes | 7 ans |
| Éléments d’équipement | 5 ans |
| Appareils électroménagers | 5 à 10 ans selon le type |
| Mobilier (location meublée) | 7 à 10 ans |
Les cas de force majeure
Les dégradations causées par un cas de force majeure (événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible) ne sont pas imputables au locataire. Il s’agit notamment des dommages dus à :
- Tempêtes et catastrophes naturelles
- Inondations (sauf négligence comme des fenêtres laissées ouvertes)
- Incendies non causés par le locataire
- Cambriolages (avec dépôt de plainte)
Comment se passe la facturation des dégradations ?
La retenue sur le dépôt de garantie
Si des dégradations imputables au locataire sont constatées lors de l’état des lieux de sortie, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour financer les réparations nécessaires.
Cette retenue doit être justifiée par :
- Des factures de réparation si les travaux ont été réalisés par un professionnel
- Des devis détaillés si les travaux sont prévus mais pas encore réalisés
- Des factures de matériaux si le propriétaire a effectué lui-même les réparations
La jurisprudence reste partagée sur l’acceptation des devis ou la nécessité de présenter des factures, mais une réponse ministérielle de 2010 indique que le bailleur devrait produire des factures pour justifier la réalisation des travaux.
Le nettoyage du logement
Le propriétaire peut également facturer le nettoyage du logement si celui-ci est rendu dans un état de saleté avancé. Cette facturation doit correspondre :
- Au coût d’intervention d’une entreprise de nettoyage (avec facture)
- Aux produits achetés si le propriétaire effectue lui-même le nettoyage
Comment contester une facturation abusive ?
Si le locataire estime que la facturation des dégradations est abusive, plusieurs recours sont possibles.
La contestation amiable
Première étape recommandée : envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire pour contester la facturation. Cette lettre doit :
- Exposer clairement les raisons du désaccord
- Préciser les demandes spécifiques
- Garder un ton cordial mais ferme
Important : Conservez une copie de cette lettre ainsi que tous les récépissés. Si la lettre vous revient, ne l’ouvrez pas pour prouver votre démarche amiable en cas de procédure judiciaire.
Le recours à la commission de conciliation
Avant d’engager une procédure judiciaire, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation. Cette démarche gratuite peut permettre de trouver un accord sans aller devant les tribunaux.
La procédure judiciaire
En l’absence de réponse satisfaisante dans un délai de 8 jours après l’envoi de la lettre recommandée, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance) pour régler le litige.
Comment éviter les litiges sur les dégradations ?
Pour le locataire
- Réaliser un état des lieux d’entrée minutieux, avec photos datées
- Signaler rapidement au propriétaire les problèmes rencontrés pendant la location
- Effectuer l’entretien régulier du logement tout au long du bail
- Réparer les petites dégradations avant l’état des lieux de sortie
- Nettoyer soigneusement le logement avant de le quitter
Pour le propriétaire
- Établir un état des lieux précis et détaillé à l’entrée comme à la sortie
- Mettre en place une grille de vétusté dès le début de la location
- Distinguer clairement les dégradations de l’usure normale
- Fournir des justificatifs détaillés pour toute retenue sur le dépôt de garantie
- Privilégier le dialogue en cas de désaccord
La distinction entre dégradations imputables au locataire et usure normale reste un sujet délicat qui peut générer des tensions. Une communication claire, des documents précis (états des lieux, grille de vétusté) et le respect des obligations de chacun sont essentiels pour éviter les conflits. En cas de désaccord persistant, les voies de recours existent pour trouver une solution équitable.
FAQ
Qu’est-ce qui est considéré comme usure normale ?
L’usure normale correspond à l’altération d’un équipement avec le temps, malgré une utilisation prudente et conforme à sa destination. Elle n’est pas le résultat d’un manque d’entretien ou de dommages volontaires.
Le propriétaire peut-il retenir la caution sans justificatif ?
Non, le propriétaire doit obligatoirement présenter des justificatifs (devis, factures, photographies) pour toute retenue sur le dépôt de garantie. Sans ces éléments, la retenue peut être contestée.
Qui doit payer l’huissier pour l’état des lieux ?
Si l’état des lieux est réalisé par un huissier, les frais sont partagés à parts égales (50%) entre le propriétaire et le locataire.
Comment prouver que je ne suis pas responsable d’une dégradation ?
Le locataire doit démontrer que la dégradation résulte soit de la vétusté, soit d’un cas de force majeure, soit de l’absence de réparations importantes qui incombaient au propriétaire. Des photos datées, des témoignages ou des courriers envoyés au propriétaire pendant la location peuvent constituer des preuves.
Quel est le délai pour contester une facturation après état des lieux ?
Il est recommandé de contester rapidement, idéalement dans les 8 jours suivant la réception du décompte de retenue sur le dépôt de garantie. Le délai de prescription pour une action en justice est de 3 ans.
